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Petra Emmer 
Inhaberin 
Immobilien Company
Petra Emmer
In turbulenten Zeiten wie heute, spricht jeder über den Wert seiner Immobilie. Sie möchten gerne genau wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Vielleicht haben Sie gesehen, dass Ihr Nachbar seine Immobilie verkauft und finden den Wert zu hoch, zu niedrig oder falsch angesetzt und fragen sich, wie Sie herausfinden können, was Ihre Immobilie wert ist. 

Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Immobilienwert zu ermitteln. Allerdings wird jede Ermittlungsart Ihnen einen anderen Wert darstellen. Daher müssen Sie wissen, welchen Wert Sie bestimmen möchten. Ist es der Wert, der Ihre Immobilie bei einem freien Verkauf erzielen soll oder es ist der Wert mit dem die Bank Ihre Immobilie beleiht oder möchten Sie einen möglichen Angebotspreis erfahren?

Wie hoch ist der Wert, den ich heute für meine Immobilie bekommen würde?


Derzeit gibt es auf den Immobilienmärkten ziemlich viele Turbulenzen. Die Preise steigen und steigen und keiner weiß, ob schon eine Immobilienblase entstanden ist oder ob die Immobilienpreise, die derzeit am Markt herrschen wirklich realistisch sind. Wenn Sie jetzt Ihre Immobilie verkaufen wollen, beschleicht Sie vielleicht das Gefühl, als ob Sie mit Aktien handeln und die Werte von Stunde zu Stunde steigen. Die Unsicherheit, ob es richtig ist, seine Immobilie jetzt zu verkaufen wird immer größer. Daher ist es wichtig, kompetent den Wert der Immobilie zu ermitteln, bzw. ermitteln zu lassen. Nur was ist kompetent?

Schritt für Schritt zum richtigen Immobilienwert

Immobilien-Company-Checkliste
Es gibt verschiedene Verfahren, wie man Immobilien bewerten kann:

Das wichtigste Verfahren bei Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird geprüft, welche Immobilien am Markt angeboten werden, wie die Ausstattungen verglichen mit Ihrer eigenen Immobilie zu sehen sind und wie sich Ihre Immobilie in dieser Auswahl einstufen lässt.
Selbstverständlich wird hier auch berücksichtigt in welcher Lage die Immobilie ist. Die Lage ist das entscheidendste Kriterium bei der Preisbestimmung!
Für die Wahl einer Immobilie spielen häufig subjektive Entscheidungsparameter eine große Rolle, welche jedoch jederzeit durch z. B. Sanierungsmaßnahmen oder Umbauarbeiten, etc. an den Geschmack der Käufer angepasst werden können.
Die Lage hingegen zeichnet die Immobilie aus: 
(Verschiedene Faktoren bestimmen den Wert der Lage für die Immobilie:)

• Die Einkaufsmöglichkeiten
• Die Ausrichtung des Grundstücks, also die Himmelsrichtung
• Der Blick
• Das Umfeld, die Bevölkerungsstruktur
• Der Straßenlärm, der Fluglärm, etc.

Hierauf hat man selber keine Einflussmöglichkeiten.
Dies ist der Grund dafür, weshalb Immobilien in guten Lagen einen viel höheren Angebotspreis aufweisen als eine vergleichbare Immobilie in einer weniger präferierten Lage. Somit ist es wichtig, sich mit der Mikro- und Makrolage auseinanderzusetzen, um den richtigen Verkaufspreis für den konkreten Standort der Immobilie erzielen zu können. 

Über- bzw. unterschätzen Sie die Lage Ihrer Immobilie nicht. Die richtige oder falsche Straßenseite kann bereits den Wert der Lage der Immobilie beeinflussen.

Dieses Verfahren ist eher ein Circa-Verfahren, weil es viele softe Vergleichsfaktoren enthält, die unterschiedlich gewichtet sein können. Diesen Wert bei Eigentumswohnungen kann man jedoch nur so ermitteln. 

Achtung:


Bei den veröffentlichten Preisen handelt es sich lediglich um Angebotspreise, die den tatsächlichen Verkaufspreis in der Regel nicht wiedergeben.

  • Ist die Ausstattung wirklich vergleichbar mit der eigenen Immobilie?
  • Es entsteht schnell ein verzerrter Eindruck der Vergleichsimmobilien, da man sich auf die Angaben im Inserat verlässt und die Immobilien häufig nicht selbst vorher besichtigt hat; hier ist gesunde Skepsis gefragt.
  • Der Rückschluss über die Angebotspreise der Vergleichsobjekte auf die eigene Immobilie sollte gut durchdacht sein: Ist die Immobilie selbst ausschlaggebend für diesen Preis oder macht die Lage den Preis aus.

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Die zweite Variante zur Ermittlung eines Immobilienwertes ist das Ertragswertverfahren. Beim Ertragswertverfahren geht man davon aus, welchen Ertrag die Wohnung im vermieteten Zustand erzielt, d.h., wie hoch ist die Netto-Kaltmiete pro Jahr. Dieser wird mit einem üblichen Faktor, der vom Gutachterausschuss Köln gebildet wird, hochgerechnet. Der übliche Faktor, der zurzeit vom Gutachterausschuss angegeben wird, liegt in einer Range zwischen dem 15- und 23-fachen der Netto-Kaltmiete. Dieser  wird vor allem von der Lage der Immobilie, dem Zustand der Immobilie und dem Zustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst.

Hier ist zu beachten:


Leerstehende Immobilien können einen bis zu 30% höheren Verkaufspreis erzielen, als vermietete Immobilien.

Das hat folgende Gründe:
  • Der Käufer hat die Wahlfreiheit, ob er selbst einzieht oder vermietet.
  • Die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei bereits vermieteten Immobilien ist begrenzt: zum einen durch die Vertragsgegebenheiten und zum anderen durch die Mietpreisbremse.

Zwei Zielgruppen, zwei unterschiedliche Interessenlagen:


Bei vermieteten Immobilien: 
Kapitalanleger; Ziel der Zielgruppe: Rendite maximieren durch hohe Mieteinnahmen, welche mindestens die jährlichen Kosten (z.B. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) decken.

Bei leerstehenden Immobilien: 
Selbstnutzer; Ziel der Zielgruppe: Verbesserung der persönlichen Wohnsituation, hohe Bereitschaft einen bestimmten Preis für die Immobilie zu bezahlen, die ihrer Vorstellung entsprechen.
Hinweis: Bei unbefristeten Mietverträgen sollten Sie nur solche Immobilien als Vergleichsobjekte zur Berechnung hinzuziehen, die auch vermietet sind und somit die gleiche Käufergruppe ansprechen.
Immobilien-Company-Immobilienwert
Ein weiteres Verfahren ist das Sachwertverfahren, welches man bei Häusern häufig anwendet. Beim Sachwertverfahren wird zum einen das Grundstück bewertet. Hier stehen uns Bodenrichtwertdaten des Gutachterausschuss in Köln zur Verfügung. Selbstverständlich gibt es auch für andere Städte Richtwerte. Die Werte der Grundstücke sind anhand der tatsächlich verkauften Immobilien, beziehungsweise den daraus resultierenden Grundstückswerten, ermittelt. Dieser Marktbericht wird einmal pro Jahr zu Verfügung gestellt und kann unter www.BORIS.NRW.de von jedem eingesehen werden. Der zweite Bestandteil des Sachwertverfahrens, ist das Gebäude. Der Gebäudewert wird anhand der NHK, d.h. Normalherstellkosten eines durchschnittlichen Gebäudes ermittelt. Zu diesen Normalherstellkosten kommen dann noch Zuschläge für besondere Ausstattung, wie: Kamin, Sauna, Schwimmbad oder Garage und auch Abschläge, wie fällige Reparaturen, Lärm, usw. Anhand dieser ausgewerteten Daten kann dann berechnet werden, wie hoch der Wert der Immobilie ist. Dieses Verfahren wird vor allem von Banken und Gutachtern angewendet, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert ist vergleichbar mit dem Zeitwert eines Autos.

Wie ermitteln Sie nun den richtigen Preis?



Wir wenden, um eine Immobilie zu bewerten, meist zwei Verfahren parallel an, zum einen bei Häusern berechnen wir den Sachwerte der Immobilie, um eine solide Basis zu haben. Zum anderen vergleichen wir die Immobilie mit Immobilien, die am Markt angeboten werden. Hier ist darauf zu achten, dass die Preise, die man im Internet findet, meist Angebotspreise sind und nicht die Preise, zu denen tatsächlich verkauft wurde.
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Bei einem Angebotspreis ist dann immer damit zu rechnen, dass ein gewisser Abschlag noch angenommen werden muss. Diese Verfahren stellen wir Ihnen gegenüber und ermitteln dann den Preis, zu dem wir die Immobilie anbieten würden und den Preis, bei dem wir sicher sind, dass die Immobilie verkauft wird. So haben Sie einen Anhaltspunkt, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie anbieten sollten und mit welchem Preis Sie sicher rechnen können. 

Wie kommen Sie nun zu dem richtigen Preis?


Wir bieten mehrere Lösungen an:
Im ersten Schritt können Sie auf unserer Homepage die Daten Ihrer Immobilie eintragen und wir können Ihnen eine Online-Bewertung anbieten. 
Sollten wir feststellen, dass dieser Wert nicht mit unseren Erfahrungswerten zusammen passt, würden wir Ihnen in dem Anschreiben vorschlagen, dass wir Ihre Immobilie in Augenschein nehmen und diesen Wert an den anpassen, den wir für realistisch erachten. So haben Sie die Sicherheit, dass zum einen die Immobilie durch ein großes Portal bewertet wurde und zum anderen wurde dieser Wert noch durch die Meinung eines Experten abgesichert.

Unter dem beigefügten Link können Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie einstellen und Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden das Ergebnis der Einwertung.
Wir freuen uns, wenn Sie uns Ihre Daten zur Verfügung stellen und sichern Ihnen schon heute eine persönliche, kostenlose und unverbindliche Bewertung zu.
   
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