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Petra Emmer 
Inhaberin 
Immobilien Company
Petra Emmer
Sie haben eine Wohnung, die derzeit vermietet ist und wollen diese jetzt verkaufen. Vermietete Wohnungen sind auf jeden Fall schwieriger zu verkaufen als freie, da der Mieter „mitverkauft wird“. Nicht jeder Mieter ist bereit, wenn Sie ihre Wohnung verkaufen möchten, auszuziehen. Es kann große Nachteile für Sie haben, wenn Sie die Wohnung im vermieteten Zustand verkaufen müssen, denn dann misst sich der Wert der Wohnung an den Mieteinnahmen, die Sie erzielen. Wenn die Wohnung langfristig vermietet ist, könnte das sowohl ein Vorteil, als auch ein Nachteil für den Käufer sein. In diesem Artikel geben wir Ihnen Tipps wie Sie am besten an den Verkauf herangehen.

Wie kann ich meine Immobilie zu einem marktgerechten Preis verkaufen?

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Es gibt zwei Arten eine Immobilie zu bewerten. Die gängigste Art der Bewertung, die für leerstehende Immobilien angewandt werden kann, ist das Vergleichsverfahren. Das Vergleichsverfahren betrachtet das aktuelle Immobilienangebot am Markt, die eine ähnliche Ausstattung haben, wie zum Beispiel: Größe, Zimmeranzahl, Balkon, usw. Hier wird geprüft, welche Angebote derzeit angeboten werden, wie schnell diese verkauft wurden und ob eventuell Abschläge bei der Verhandlung entstanden sind. Die derzeitigen Angebote am Markt weisen darauf hin, dass momentan hohe Verkaufspreise erzielt werden können. In gefragten Wohnlagen steigen die Preise derzeit immer noch jährlich zwischen 5 und 10 %. Wenn Sie vor zehn Jahren eine Wohnung gekauft haben, könnten Sie somit eine Wertsteigerung von bis zu 100 % erzielt haben. Daher ist es nach der Bindung von 10 Jahren überlegenswert, sich von dieser Wohnung zu trennen und den Gewinn zu realisieren. Denn es ist nur schwer zu sagen, wie sich der Trend langfristig weiter entwickeln wird.

Ist jetzt aber eine Wohnung vermietet und kann nicht frei genutzt werden, wirkt sich dies zum einen auf das Verfahren der Bewertung aus, zum anderen auf den Wert der Wohnung.

Gerechnet wird dann:
Monatskaltmiete x 12 = Jahres-Netto-Kaltmiete x einem Faktor der lageabhängig in Köln zwischen 15 und 23 liegt.
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In verschiedenen Stadtteilen Kölns, vor allem Innenstadtlagen, kann man davon ausgehen, dass die Preise weiter steigen und Anleger bereit sind aufgrund der Erwartung des zukünftigen Wertes, auch an den Höchstfaktor von 23 zu gehen. Das gilt aber nicht für alle Stadtteile.

Wenn Sie jetzt zum Beispiel eine Wohnung für 10,-- €/m² vermietet haben und wir von einer 100 m² großen Wohnung ausgehen, dann würde man den Wert so berechnen: 

100 × 10,-- € = Monatsmiete x  12 = Jahresmiete = 12.000,-- € und diese dann zum Beispiel in einem Stadtteil wie Lindenthal mit dem 23-fachen multipliziert, ergibt dann den Wert 276.000 €. 

Bei einem derzeitigen Quadratmeterpreis von circa 4.000 - 4.500,-- € wäre der Wert der Wohnung, frei verfügbar, eher bei 400.000,-- €.

5 Schritte zur Erreichung des höchst möglichen Preises


1. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, welche Pläne er hat. Weihen Sie ihn offiziell in Ihre Pläne ein. Sagen Sie ihm, dass Sie die Wohnung verkaufen möchten und bieten Sie ihm diese zum Kauf an. Sollte er dann ausziehen wollen, haben Sie keine Angst davor, dass die Wohnung längere Zeit leer steht. In Köln werden in der Regel Wohnungen in einem Zeitfenster von ein bis zwei Monaten verkauft.
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2. Sollte der Mieter nicht direkt einwilligen beim Verkauf der Wohnung auszuziehen, dann bieten Sie dem Mieter an, dass Sie ihm entstehende Kosten ersetzen:
- für den Umzug 
- für eventuelle Makler-Kosten 
- als kleinen Bonus. 

Dies ist sicher gewinnbringender, als sich auf einen Rechtsstreit einzulassen oder Abschläge hinnehmen zu müssen, wenn ein potentieller Käufer den Mieter nicht übernehmen möchte.
Es könnte aber für den Mieter auch der Glücksfall eintreten, dass der Käufer die Wohnung weitervermieten möchte und froh ist, einen langjährigen Mieter zu haben. 
Wichtig ist jedenfalls, dass Sie erreichen, dass der Mieter kooperativ ist.
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3. Sollte der Mieter nicht ausziehen, bleibt Ihnen erst einmal nur die Möglichkeit die Miete entsprechend anzuheben. Bitte beachten Sie dabei, die aktuelle Mietpreisbremse und die Möglichkeiten die Sie haben. Schauen Sie gerne dazu in unseren Blogartikel Mietspiegel richtig lesen.

4. Wenn Sie es geschafft haben, den Mieter zu überzeugen, aus der Wohnung auszuziehen oder der Mieter von sich aus gekündigt hat, dann ist es ratsam, nicht wie bei einer Vermietung vorzugehen. Eine Wohnung die zehn Jahre vermietet ist, bedarf einer Grundrenovierung. D.h. nicht, dass Sie nun alles neu machen müssen, aber es hilft schon, wenn die Wohnung professionell gereinigt wird und die Wände neu weiß gestrichen sind. Der positivere Eindruck der dadurch entsteht, kann eine Wertsteigerung von mehr als 10-15 % ausmachen.

5. Jetzt sollte Ihre Wohnung optimal für den Verkaufsstart vorbereitet sein. Wichtig ist jetzt noch, dass Sie mit dem richtigen Angebotspreis an den Markt gehen, um die passenden Interessenten auf Ihre Wohnung aufmerksam machen zu können. Um den richtigen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, empfiehlt sich eine professionelle Bewertung

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Was könnten Ihre nächsten Schritte sein?


Wir würden Ihnen raten, Ihre Wohnung sachkundig bewerten zu lassen. Dann können Sie erkennen, welches GAP sich zwischen dem frei verfügbaren Preis und dem vermieteten Preis ergibt. Selbstverständlich kann man die Wohnung auch zu dem frei verfügbaren Preis anbieten, jedoch ist die Chance, diesen Preis auch zu erzielen, relativ gering. Sie müssen dann im laufenden Verkaufsprozess entscheiden, ob Sie auf gewisse niedrigere Gebote eingehen wollen oder ob sie sagen: Ich möchte auf gar keinen Fall unter Preis verkaufen. Niemand kann Ihnen aber garantieren, dass, wenn Sie abwarten, Sie in einem halben Jahr den gleichen oder einen höheren Preis erreichen werden.

Der Immobilienmarkt ist ein schwankender Markt. Der von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist. Zum Beispiel durch die Zinsen, durch die Nachfrage oder aufgrund verschiedener Beschäftigungs-Indices. Es ist ähnlich wie spekulieren an der Börse, im Nachhinein ist man immer schlauer. Ich würde Ihnen aus Erfahrung raten, wenn sie das Geld heute benötigen, auch heute zu verkaufen. Wenn Sie dagegen Zeit haben und die Wohnung fest vermietet ist, ist das Risiko zu warten derzeit nicht sehr groß, auch in einem halben Jahr einen ähnlichen Preis wie heute zu erzielen. Es macht daher Sinn auch solange zu warten, bis der Mieter auszieht, um dann die Immobilie für den Verkauf herzurichten und anzubieten.
Wenn Sie jetzt schon einmal einen Status haben wollen, sind wir gerne bereit Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich zu bewerten. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns, wir kommen gerne vorbei. Auch wenn sie nicht mehr in Köln leben, können Sie gerne einen Termin mit dem Mieter vereinbaren, den wir dann wahrnehmen und Ihnen dann unsere Einschätzung mitteilen.
Um eine vorläufige, grobe Einschätzung zu bekommen, wie viel Ihre Wohnung in Köln wert ist, können Sie gerne unsere 24-Stunden-Online-Immobilienbewertung nutzen.
   
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