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Claus Emmer
Leitung Kundenbetreuung
Immobilien Company
Petra Emmer
Sie haben schon seit längerer Zeit eine Immobilie als Kapitalanlage und überlegen nun, ob Sie diese weiter behalten sollen oder ob vielleicht der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um zu verkaufen. Vielleicht ist Ihr Mieter gerade ausgezogen oder Sie haben die Immobilie länger als 10 Jahre. Es könnte auch sein, dass Ihnen der Aufwand zu groß geworden ist und Sie mit Ihrer Zeit etwas anderes anfangen wollen.

Wie bestimmen Sie den richtigen Zeitpunkt?

Claus Emmer Immobilien-Company-Kapitalanlage
Wenn Sie den richtigen Zeitpunkt verpassen, um Ihre Kapitalanlage zu verkaufen, kann es teuer für Sie werden. Denn der Gewinn wird nicht so hoch ausfallen, wie Sie erwarten. Es gibt beim Verkauf einiges zu beachten, was ganz entscheidend ist. Wie viel ist z.B. ein neuer Investor bereit zu zahlen? Sie sollten bedenken, dass der neue Kapitalanleger auch mit einer gewissen Rendite und Wertsteigerung rechnet und sich beim Kauf einer Immobilie sicher keine Probleme mitkaufen möchte.

8 der wichtigsten Dinge, die Sie wissen sollten, um zum richtigen Zeitpunkt den besten Preis zu erzielen


1. Wie groß ist die Wohnung?


Wenn die Wohnung zwischen 1-2 Zimmer groß ist, ist es am besten diese vermietet zu verkaufen, weil der Fall eher selten vorkommt, dass kleine Wohnungen zur Eigennutzung gekauft werden. Es sei denn Sie kaufen in Uni-Nähe oder in Stadtteilen, wo vorwiegend junge Leute oder Studenten leben. Da könnte es schon sein, dass ein Vater für sein studierendes Kind eine Wohnung kauft.

Wenn die Wohnung 3 und mehr Zimmer hat, ist es immer besser diese leerstehend zu verkaufen. Zum einen sind Mieter nicht sehr glücklich darüber, wenn Ihre Wohnung verkauft wird, denn Sie wissen nicht, was aus Ihnen wird, wenn der neue Eigentümer übernimmt. Wir haben schon in einigen Fällen erlebt, dass Mieter Besichtigungen boykottieren oder sabotieren, was sowohl Kapitalanleger,  als auch Eigennutzer verjagt.
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2. Wie lange lebt der Mieter schon in der Wohnung?


Dies ist ganz entscheidend für den Wert. Denn ein Kapitalanleger legt Wert auf einen konstanten Mieter, ein Eigennutzer schreckt dies eher ab. Hier muss man bei der Vermarktungsstrategie darauf achten, welchen Käuferkreis Sie ansprechen wollen.

3. Wie ist der Zustand der Wohnung?


Meist sind vermietete Wohnungen verwohnt, weil sie immer durgehend vermietet wurden und für Sanierungsmaßnahmen keine Notwendigkeit bestand. Es kann aber auch sein, dass Sie einen Mieter haben, der es mit dem Aufräumen nicht so genau nimmt und die Wohnung verwahrlost ist. Hier wäre es besser, wenn Sie erst dieses Problem lösen. Je besser der Zustand, desto höher die Chance auf einen guten Kaufpreis.

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4. Was gibt es in der Eigentümergemeinschaft?


Hier sollte es keine offenen oder strittigen Punkte geben. Die Rücklagen sollten so gestaltet sein, dass eventuell anstehende Reparaturen daraus geleistet werden können. In einer Phase wo Sonderumlagen beschlossen wurden und noch nicht eingestellt sind, ist es schwieriger den gewünschten Preis zu erzielen.

5. Wie lange liegt die letzte Mieterhöhung zurück?


Die Miete ist eine entscheidende Größe bei der Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie. Haben Sie die Miete schon viele Jahre nicht erhöht, dann wird sie auch nicht dem heutigen Stand entsprechen. Sie können die Miete frühestens nach 15 Monaten, in Großstädten nicht mehr wie 15% in 3 Jahren bis zur Höhe des gültigen Mietspiegels erhöhen. Kein neuer Eigentümer wird sich so unbeliebt machen wollen und die Miete erhöhen, wenn Sie das vorher nicht gemacht haben.

6. Gibt es rückständige Mietzahlung?


Dies ist ein ganz wichtiger Punkt. Sie müssen beim Verkauf offenlegen, ob der Mieter regelmäßig seine Miete bezahlt oder nicht. Sollten Sie dies verschweigen ist das eine arglistige Täuschung, die zur Anfechtung des Kaufvertrages führen kann. 

7. Wie ist der Stand Ihrer Finanzierung?


Ein günstiger Zeitpunkt zum Verkauf ist immer, wenn eine Zinsbindung ausläuft, denn dann müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Sollte das nicht passen, schmälert dies auf jeden Fall Ihren Ertrag.

8. Wie lange besitzen Sie die Immobilie schon?


Achten Sie hier unbedingt auf die 10-Jahres-Frist, denn nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Bitte beachten Sie auch die 3-Objekt-Grenze, die beim Verkauf von 3 Immobilien in 5 Jahren besteht, denn dann wird ein gewerblicher Verkauf unterstellt und der Verkauf wird gewerbesteuerpflichtig.

Wie können Sie jetzt die richtige Entscheidung treffen?


Wichtig ist, dass Sie als erstes wissen, was Ihre Immobilie wert ist, unabhängig von allen oben genannten Faktoren. Dazu verwenden wir gerne das vereinfachte Ertragswertverfahren. 
Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist, dann bewerten wir diese gerne kostenlos für Sie. 

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Es gibt aber noch weitere Faktoren, die entscheidend sind:


1. Was gibt der Markt momentan für Ihre Immobilie in der Lage her?

2. Wie sind die Zinsen im Moment? Waren die Zinsen lange niedrig und steigen Sie gerade? Ist jetzt ein guter Zeitpunkt um die Immobilie anzubieten, denn dann sind noch einige Interessenten bereit einen guten Preis zu bieten, um auf den „fahrenden Zug“ aufzuspringen. Sinken die Zinsen, wird es schwerer einen guten Preis zu erhalten, weil viele Interessenten erst mal abwarten.

3. Wie wird die Lage gerade bewertet? Gibt es viele Interessenten und wenig Angebote, oder gibt es wenig Interessenten und auch wenig oder gar viele Angebote. Dann wird sicherlich der Preis für den ersten Fall attraktiver sein.

4. Ist die Lage ein aufstrebender Standort? Dann lohnt sich eine Investition auf lange Sicht und die Preise steigen entsprechend.

Wie finden Sie heraus, wie sich die Lage Ihrer Immobilie entwickelt?

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Wir haben für die wichtigsten Stadtteile, die Entwicklung und die Entwicklungspotentiale zusammengestellt.

Hier können Sie sich informieren, wie sich Ihre Kapitalanlage entwickelt hat. Sollte Ihr Stadtteil oder Ihr Gebiet nicht dabei sein, fragen Sie nach, Sie erhalten gerne eine Auswertung.

   
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