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Immobilien-Company-Grundbegriffe Immobilien-Company-Grundbegriffe
Paula Ueberberg
Kundenbetreuung
Immobilien Company
In diesem Blogartikel wollen wir Sie mit den wesentlichen Begriffen vertraut machen, die bei einem Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung wichtig sind. Gerade wenn der Kauf schon viele Jahre zurückliegt oder Sie vielleicht eine Wohnung geerbt haben, sind viele Begriffe nicht so geläufig. Um sich orientieren zu können, finden Sie hier die wichtigsten Begriffe erklärt.
Immobilien-Company-Teilungserklärung

Teilungserklärung


Die Teilungserklärung ist eine Urkunde, in der das Grundstück und die Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Die Teilungserklärung bestimmt, welche Gebäudeteile Sondereigentum (zugeordnetes Eigentum der einzelnen Eigentümer) und welche Gemeinschaftseigentum sind. Zudem gibt es noch Sondernutzungsrechte, die ebenfalls in der Teilungserklärung festgehalten sind. Ein Sondernutzungsrecht kann zum Beispiel sein, dass der Garten nur von den Erdgeschosswohnungen benutzt werden darf.

Der Garten gehört dann allerdings nicht zum Sondereigentum der Erdgeschosswohnungen, sondern ist nach wie vor Gemeinschaftseigentum, jedoch mit einem ausschließlichen persönlichen Nutzungsrecht.Zu jeder Teilungserklärung gehört auch ein Aufteilungsplan; anhand dessen prüft die zuständige Genehmigungsbehörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten. Die Prüfung der Abgeschlossenheit ist bei Gebäuden mit mehreren Nutzungseinheiten vorgeschrieben. Alle Wohnungen benötigen zum Beispiel einen eigenen Eingang und müssen separat zugänglich sein, um abgeschlossen zu sein. Der Eingang kann direkt von außen oder über Erschließungswege des Gebäudes, wie das Treppenhaus, erreichbar sein. Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher und nur mit einer Teilungserklärung samt Abgeschlossenheitserklärung ist es möglich, jede Einheit separat veräußern und belasten zu können. Die Teilungserklärung und die dazugehörigen Urkunden müssen notariell beglaubigt sein und werden beim Grundbuchamt verwahrt.Die Teilungserklärung regelt ebenfalls das Verhältnis untereinander, also welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.Zudem werden in der Teilungserklärung die Miteigentumsanteile an der Gemeinschaft festgelegt. Diese werden meist in 10.000-Anteile beschrieben. Diese Anteile bestimmen, in welchem Teiler sich der einzelne Eigentümer an allen anstehenden Kosten beteiligen muss. Davon ausgenommen sind die Verbrauchskosten und Verwaltungskosten, diese richten sich nach dem tatsächlichen Verbrauch, bzw. nach Einheit.
Immobilien-Company-Gemscheinschaftseigentum-Sondereigentum

Gemeinschafts- und Sondereigentum


Bei Eigentumswohnungen wird immer unterschieden in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Das Sondereigentum ist z.B. das Recht an einer Wohnung. An dem Sondereigentum darf der Eigentümer verändern, was er möchte, solange weder das Gesetz noch die Rechte Dritter dem entgegenstehen. Sondereigentum kann auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen, wie zum Beispiel an einer Garage oder auch an Geschäfts- oder Lagerräumen.

Diese Bestandteile gehören zum Sondereigentum einer Wohnung:
  • Alle Räume bzw. Innenwände der Wohnung
  • Deckenverkleidung und ähnliches
  • Fußboden
  • Innentüren
  • Nicht tragende Innenwände
  • Sanitäre Installationen

Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Das Grundstück, die Teile, die Anlagen und die Infrastruktur des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen, werden zum Gemeinschaftseigentum gezählt. Diese Gebäudeteile sind auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet. Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs, wie zum Beispiel Strom-, Wasser- und Gasleitungen, sind Gemeinschaftseigentum. Relevant werden diese Abgrenzungen immer dann, wenn Veränderungen vorgenommen werden sollen. Veränderungen am Sondereigentum darf der jeweilige Sondereigentümer bestimmen und muss diese auch selbst bezahlen. Die Entscheidung für Veränderungen am Gemeinschaftseigentum hingegen muss von der gesamten Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Für die Kosten kommt daher auch die Gemeinschaft auf. Jedoch gibt es auch individuelle Regelungen, welche in der jeweiligen Teilungserklärung zu finden sind. Beispielsweise sind Balkone nur teilweise Sondereigentum. Der Balkonraum, der Innenanstrich der Brüstung und das Mörtelbrett sind in der Regel Sondereigentum. Die Balkondecke, die Balkonaußenwände und der Brüstungsbelag hingegen zählen zum Gemeinschaftseigentum. Der Bodenbelag des Balkons kann jedoch zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Hier lohnt es sich in die Teilungserklärung zu schauen. Vor dem Kauf einer Wohnung sollten Sie sich die Teilungserklärung genau anschauen, um zu wissen, welche Dinge ins Sondereigentum und welche ins Gemeinschaftseigentum fallen.

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Wirtschaftsplan


Der Wirtschaftsplan ist eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Posten, die über die Gemeinschaft abgerechnet werden, wie beispielsweise Instandhaltungsrücklagen, geplante Renovierungs- bzw. Neuanschaffungskosten, Verbrauchskosten, wie Wasser- und Abwasserkosten, Müllbeseitigung und Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist. Der vom Verwalter jährlich aufgestellte Wirtschaftsplan wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und begründet die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den Hausgeldzahlungen. Es wird ein Gesamtwirtschaftsplan und zu jeder Eigentumswohnung ein Einzelwirtschaftsplan erstellt.
Immobilien-Company-Wirtschaftsplan

Instandhaltungsrücklagen


Die Instandhaltungsrücklage ist eine vorgeschriebene Ansparung einer angemessenen Geldsumme für notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. Auch zukünftige modernisierende Instandsetzungen am gemeinschaftlichen Eigentum werden hiermit finanziert. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltung wird im Wirtschaftsplan festgelegt und mehrheitlich in der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt.

Sollten die Rücklagen bei größeren Reparaturen nicht ausreichen, kann die Eigentümergemeinschaft auch Sonderumlagen beschließen, die entweder im Voraus angespart werden, oder in einer Summe fällig werden. Diese müssen ebenfalls im Wirtschaftsplan festgehalten werden.
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KOSTENLOSE WERTERMITTLUNG

Eigentümerversammlung


Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden; außerdem in Fällen, die in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt sind oder, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es verlangt. Die Einladung muss mindestens 2 Wochen vor dem Termin erfolgen und eine Tagesordnung enthalten, in der die Beschlussgegenstände so deutlich bezeichnet sind, dass den eingeladenen Eigentümern vorher klar ist, worüber abgestimmt werden soll. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. In der Regel wird das Stimmgewicht aber in der Teilungserklärung abweichend geregelt. 

Häufige Formen sind hierbei: 
  • das Wertprinzip: Das Stimmgewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Versammlung beherrscht; 
  • das Objektprinzip: Hiernach steht jede Wohnung für eine Stimme. Bei dieser Regelung kann es zu Verzerrungen kommen, wenn die Wohnungen ungleich groß sind.
  • Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann beispielsweise über folgende Bereiche beschließen: 
  • Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters
  • Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen
  • Wirtschaftsplan
  • Jahresabrechnung und Rechnungslegung
  • Bestellung eines Verwaltungsbeirats
  • bauliche Veränderungen und Aufwendungen

Durch eine Vereinbarung können der Eigentümerversammlung weitere Kompetenzen zugewiesen werden.

Immobilien-Company-Eigentümerversammlung Immobilien-Company-Hausgeld

Hausgeld


Eine Wohnung ist ein Bestandteil eines Hauses, für welche Kosten anfallen. Diese Kosten (Versicherungen, Rücklagen, Strom für Hausflurbeleuchtung oder Fahrstuhl, Müllabfuhr, Außenanlagenpflege etc.) werden nach bestimmten Schlüsseln (Eigentumsanteilen, Bewohner, Fläche etc.) auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Das ist das Hausgeld, welches normalerweise eine monatliche Abschlagszahlung ist. Darüber gibt es am Jahresende eine Abrechnung und dann eine Erstattung oder Nachzahlung - wie bei den Nebenkosten als Mieter auch.

Ihre nächsten Schritte


Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen, ist es ratsam, sich frühzeitig mit den Begriffen und Immobilienunterlagen zu befassen. Gerade auch bei Immobilien, die schon länger im eigenen Besitz oder im Familienbesitz sind, sollte man sich noch einmal etwas genauer mit Informationen, wie dem Hausgeld, dem Gemeinschafts- und Sondereigentum oder dem Grundbuch befassen, da sich die Informationen auch auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken. Aus diesem Grund sollten Sie sich rechtzeitig die benötigten Unterlagen beschaffen und prüfen.
Sollten Sie weitere Fragen zu Begriffen rund um Immobilien haben, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
   
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