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Paula Ueberberg
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Die geerbte Immobilie verkaufen


Jahr für Jahr erben zahlreiche Deutsche Immobilien. Der Großteil möchte die Wohnung oder das Haus aber gar nicht nutzen – die Immobilien soll verkauft werden. Damit die Immobilie aber nicht zum Ladenhüter wird, sollten verschiedene Tipps und Tricks im Vorfeld berücksichtigt werden.
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Selbst verkaufen oder über den Makler anbieten?


Wer die geerbte Immobilie nicht selbst nutzen möchte, wird sie wohl verkaufen. Einerseits kann das Objekt selbst angeboten, andererseits über einen qualifizierten Immobilienmakler verkauft werden. Jeder, der sich mit dem Thema auseinandersetzt, wird relativ schnell merken, dass es sich beim Immobilienverkauf um eine äußerst komplexe Angelegenheit handelt, die auch viel Zeit in Anspruch nimmt. Vor allem ist es beim Verkauf einer Immobilie, an der viele Emotionen hängen, wichtig, einen neutralen Partner an der Seite zu haben, der sie realistisch einschätzt und bewertet. Denn der Käufer wird Ihrer Emotionen nicht mitkaufen.
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Die Preisfrage


Zu Beginn stellt sich die Frage, zu welchem Preis das Objekt verkauft werden soll. Wer die Immobilie subjektiv bewertet, wird einen zu hohen Preis verlangen. Auch wenn es das Elternhaus ist, spielt der "emotionale Wert" für einen Dritten keine Rolle. Der potentielle Käufer wird die Immobilie aus seinem Blickwinkel betrachten.

Mitunter mag er die Ausstattung nicht, findet den Fußboden unpassend oder hat Probleme mit der Fassadenfarbe. Er wird - auch wenn ihm tatsächlich alles gefällt - dennoch einen niedrigeren Preis bezahlen wollen. Beim Preis sind vor allem die Raumaufteilung und der technische Zustand von Bedeutung; auch Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten, die bereits durchgeführt wurden, lassen den Preis anheben.

Um sich einen Überblick über die derzeitige Markt- und Preissituation zu verschaffen, kann der Verkäufer einen Blick auf im Internet angebotene Immobilien werfen, die in der Gegend angeboten werden. Wichtig ist auch hier die Beratung. Eine Immobilie, die noch mit alten Möbeln vollgestellt ist, lässt wenig Spielraum, um sich vorzustellen zu können, wie diese im neuen Glanz aussehen könnte. Was für Sie Erinnerungen sind, ist für den potentiellen Interessenten nur „Ballast“.

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Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?


Eine Immobilie verkauft sich nicht binnen 24 Stunden. In Ballungszentren, in denen die Nachfrage besonders hoch ist, muss man mit 2-4 Monaten rechnen. Wer ein Objekt in einer nicht gefragten Gegend erbt, sollte ein Jahr einplanen. Natürlich spielen auch der Preis und die gebuchten Internetportale, auf denen das Objekt angeboten wird, eine entscheidende Rolle. Bekannte Portale auf denen das Objekt mit ansprechenden Fotos und detaillierter Beschreibung angeboten wird, helfen grundsätzlich dabei, dass der Immobilienverkauf vorangetrieben wird.
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Welche Unterlagen benötige ich?


Ein Beispiel, das den reibungslosen Verkauf der Immobilie verzögern oder im schlimmsten Fall sogar verhindern kann:
Nehmen Sie Einsicht in die aktuellste Version des Grundbuches. Viele Unterlagen können nachträglich beschafft werden. Jedoch kann ein fehlender Grundschuldbrief die Auszahlung eines Teils des Kaufpreises um 9 Monate verzögern, weil erst eine Verlustanzeige beim Amtsgericht ausgehängt werden muss. Hier ist beim Entrümpeln unbedingt darauf zu achten, dass diese Unterlagen nicht entsorgt werden. Wenn im Grundbuch eine Grundschuld vermerkt ist und diese nicht mit dem Hinweis „ohne Brief“ versehen ist, dann ist davon auszugehen, dass der Brief noch existiert und entweder bei der finanzierenden Bank hinterlegt ist oder sich bei den eigenen Akten befinden muss. Hier können wir nur raten die Unterlagen sorgsam aufzubewahren, bis dies abschließend geklärt ist.

Welche Steuern muss ich bezahlen?


Das Erbe ist auf jeden Fall steuerpflichtig. Jedoch gibt es Freigrenzen, die je nach Verwandtschaftsgrad angerechnet werden. Beachten Sie aber bei den Freibeträgen, dass diese nicht nur die Immobilie betreffen, sondern das gesamte Vermögen.

Freibeträge für Erben

Erwerber
Freibeträge
Ehegatten, Lebenspartner (Steuerklasse 1)
500.000 €
Kinder (Steuerklasse 1)
400.000 €
Enkel (Steuerklasse 1)
200.000 €
Geschwister (Steuerklasse 2)
20.000 €
alle übrigen Erben (Steuerklasse 3)
20.000 €

Vermieten oder verkaufen?


Diese Fragen stellen sich viele Erben. Eine geerbte Immobilie kann durchaus eine attraktive Kapitalanlage sein. Vor allem, da die meisten Immobilien in einer wachsenden Umgebung liegen, die von vielen potentiellen Interessenten als sehr attraktiv angesehen werden. Daher sollten Sie es sich gut überlegen. Jedoch sind alle Einnahmen, die über dem Freibetrag liegen, auch steuerpflichtig. Zudem kommt noch hinzu, dass die meisten Immobilien nach einer langen Nutzung nicht mehr den Stand der Zeit haben und eine aufwendige Renovierung ansteht. Das fängt bei einer fehlenden Dämmung an und hört bei der Renovierung der Bäder inklusive Leitungen auf. Wenn der Aufwand, den möglichen Ertrag übersteigt, könnte es sinnvoll sein zu verkaufen. Auf jeden Fall, sollten Sie hier den Rat eines Handwerkers bez. Sachverständigen heranziehen, um sich einen Überblick über die eventuellen Kosten und die zu erzielenden Verkaufs- bzw. Vermietungserlöse zu verschaffen.
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Was können Sie jetzt tun, um eine gute Entscheidung zu treffen?


Schritt für Schritt zur guten Entscheidung:


1. Werden Sie sich darüber klar, welche Kosten Sie aufwenden müssen und welche Einnahmen Sie erzielen können.

2. Klären Sie die Frage des Unterhalts der Immobilie, wenn Sie diese behalten wollen.

3. Überlegen Sie, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder ob Sie das zu erwirtschaftende Geld anders verwenden wollen.

4. Lassen Sie den Wert der Immobilie ermitteln, um den tatsächlichen Wert festzustellen.

5. Sprechen Sie mit eventuellen Miterben, wie das Erbe geteilt werden soll. Meist erzielen Sie heutzutage bei einem Verkauf mehr, als ein Gutachter schätzt.

6. Prüfen Sie, wie hoch das mögliche Restdarlehen ist, das abgelöst werden müsste. Lassen Sie sich von der Bank ausrechnen, wieviel eine eventuell vorzeitige Darlehnsablösung kostet. Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung.

7. Bieten Sie die Immobilie an, um zu sehen, ob der Preis realistisch ist, denn nur ein echter Käufer entscheidet über den Preis, den Sie erzielen.

Wir beraten Sie gerne.

Kommen Sie uns auf einen Kaffee besuchen.


Damit Sie einen Überblick bekommen, welches die nächsten Schritte sind, erstellen wir eine Checkliste für Sie. Wir sprechen auch gerne mit Ihrem Partner oder Miterben als neutrale Person und finden auch deren Motivation heraus.
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