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Petra Emmer 
Inhaberin 
Immobilien Company
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Ein wertvoller Leitfaden für die optimale Immobilien-Fotografie, der Ihnen hilft, Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.


Es war noch nie so wichtig, gute Fotos zu verwenden, um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen, wie heute. Da die Preise hoch sind, erwarten die Interessenten auch Qualität. Sie haben in einem Immobilienportal nur ca. 3 Sekunden Zeit, um auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen. Ohne hochwertige Fotos werden Immobilien als nicht preiswürdig abgestempelt und die Interessenten klicken zum nächsten Objekt. Um genügend zahlungskräftige Interessenten anzulocken, muss der erste Eindruck besonders stark sein.

Welche Grundausstattung benötigen Sie unbedingt:

  • Eine Kamera mit Weitwinkelobjektiv und guter Bildauflösung von mindestens 8 Megapixel
  • Ein Stativ
  • Bildbearbeitungsprogramm, z.B. Photoshop, mindestens Photoshop Elements
  • Wenn möglich externer Blitz oder externe Lichtquelle mit Diffuser

Kamera-Ausstattung


Eine einfache Erkenntnis: Eine hochwertige Kamera macht auch hochwertige Fotos. Wichtig ist, dass die Kamerabilder auch bei wenig Licht nicht rauschen und die Kamera ein Weitwinkelobjektiv besitzt. Hier empfehle ich Ihnen eine gute Beratung durch Fachpersonal. Ich bin leider auf diesem Gebiet auch kein Experte und lasse mich selbst gerne beraten.
Ein Weitwinkel-Objektiv zwischen 10-22 mm ist perfekt. Auch manche Handys haben schon eine Weitwinkeleinstellung. 

Der Vorteil des Weitwinkels ist, dass Sie mehr vom Raum sehen, der Raum wirkt dadurch größer und der Interessent kann sich einen besseren Eindruck machen.
Achten Sie auch darauf, dass die Kamera gerade steht. Dies gilt sowohl für die vertikale, als auch für die horizontale Ausrichtung. Wenn z.B. die Kamera nach vorne kippt, wirkt alles kleiner, wenn Sie die Kamera leicht nach hinten kippen, wird vor allem die Decke überproportional größer.

Horizontal verschieben sich die Wände und die Immobilie wirkt unförmig. Dies verhindern Sie, in dem Sie ein Stativ verwendet bei dem eine Wasserwaage eingebaut ist. Auch die meisten Fotoapparate haben eine Wasserwage, um die Kamera auszurichten. Wichtig ist aber, dass die Kamera auf einem Stativ steht und beim Abdrücken nicht verwackeln kann.  
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Dieses Bild zeigt, wie die Wirkung eines Weitwinkels und die stürzenden Linien, sich auf den Charakter des Bildes auswirken.
Hier nach der Überarbeitung der Linienführung

Der erste Eindruck einer Immobilie


Das erste Foto, welches ein Interessent sieht, ist das entscheidende. Wenn ihm dieses Foto nicht gefällt, wird er sich auch nicht weiter mit der Immobilie beschäftigen. Hier ist es wichtig, dass Sie sich für dieses Foto viel Zeit nehmen und die Perspektive und das Motiv genau auswählen. Es empfiehlt sich besonders auf gutes Licht, eine gute Perspektive und einen geeigneten Ausschnitt zu achten.

Folgende Bilder sollten immer aufgenommen werden:

  • Ein Gebäudefoto, bei einem Einfamilienhaus möglichst von vorne und von hinten
  • Der Eingangsbereich
  • Der Garten oder Balkon
  • Das Wohnzimmer
  • Der Essbereich
  • Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer
  • Küche und Badezimmer

Achten Sie immer darauf, dass alle Fotos in einem einheitlichen Format erstellt werden und wechseln Sie nie zwischen Hoch- und Querformat. Hochformate lassen sich schlecht in den Portalen verwenden. Entweder werden sie sehr klein dargestellt oder riesig.
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Hier wurde mit Vordergrund und Hintergrund gearbeitet, um den Bereich um den Pool großzügig wirken zu lassen.

Tageslicht


Viele Immobilien profitieren beim Fotografieren meist von Tageslicht, blauem Himmel und Sonne. Aber achten Sie darauf, dass gerade in der Mittagszeit das Licht am intensivsten ist und alle Kanten des Hauses und der Möbel sehr hart erscheinen lässt. Die besten Zeiten zum Fotografieren sind der Morgen und der frühe Nachmittag. Hier haben Sie ein weicheres Licht, was dem Gebäude schmeichelt. 

Jedoch ist zu beachten, dass gerade im Winter oder kurz davor oder danach, am Abend die Schatten sehr lang werden, da der Lichteinfall flacher ist. Diese Tageszeit eignet sich nicht besonders für schöne Fotos. Hier empfiehlt sich, am besten nicht bei voller Sonne zu fotografieren und den Himmel in Photoshop nachträglich zu bearbeiten.

Achten Sie vor allem im Winter und Frühjahr darauf, dass Sie nicht in die Sonne fotografieren. Dies führt zu Gegenlichtbildern, die das Bild milchig werden lassen und die Immobilie nicht richtig zur Geltung bringen.
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Die Auswirkung eines Himmels auf ein Foto!
Ein blauer Himmel und ein aufgehellter Rasen wirken freundlicher.

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Innenfotografie


Hier ist es wichtig alle Räume zu fotografieren und im guten Licht dastehen zu lassen. Versuchen Sie alle Räume in der gleichen Lichtstimmung aufzunehmen, denn wenn die Bilder in einem Exposé zusammengefasst werden, sollten in allen Räumen die weißen Wände auch das gleiche Weiß haben. Beachten Sie auch, dass die Bilder einen guten Eindruck der Räume widerspiegeln.

Es kommt in erster Linie nicht auf die Details an, sondern auf den Raum. Gerade hier ist eine Kamera mit einem Weitwinkelobjektiv wichtig, da Sie mehr Raum zeigen kann, als eine mit einem herkömmlichen Objektiv. Noch ein Tipp: Vermeiden Sie Hochformate. In einem Exposé ist es nicht von Vorteil, wenn die Formate wechseln. Wenn es sich nicht vermeiden lässt, machen Sie zwei Hochformate vom gleichen Raum, legen Sie diese nebeneinander und bringen diese wieder auf das gleiche Format. Aus unserer Erfahrung ist das 3:2-Quer-Format das effektivste, da sie dadurch Weite in dem Raum bekommen und unnötige Höhe mit viel Decke vermeiden.
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Ein aufgeräumtes Bad wirkt großzügig und elegant.
Am besten 2 Hochformate nebeneinander arrangieren, um verschiedene Motive von einem Raum darzustellen.
Im Bad noch ein Wort zum Aufräumen: Räumen Sie alles weg was ablenkt: Duschgel, Shampoo, Zahnbürsten, bunte Handtücher, Pflanzen usw. Alles, was das Auge von der Immobilie und deren Ausstattung ablenkt, schadet dem Foto. Nutzen Sie bei der Aufnahme das gesamte Zimmer unter Einbeziehung von Möbeln, Fenstern und Raumelementen, um dem Raum als Ganzes darzustellen. Vermeiden Sie etwas Großes in den Vordergrund zu stellen, z.B. eine Pflanze. Das lenkt vom Raum ab.
Der gleiche Raum, einmal ohne und einmal mit Weitwinkel,einmal wie vorgefunden und einmal aufgeräumt und die Möbel optimaler arrangiert.
Das Ergebnis: Das Fenster ist besser belichtet, der Raum ist aufgeräumt und wirkt dadurch größer, da der Sessel nicht den Vordergrund blockiert.
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Kamerahöhe und vertikale Kanten


Wichtig ist, dass die Kanten, also die Ecken der Wände gerade sind. Vor allem wenn man bei einer Weitwinkel-Kamera nicht parallel zu einer Wand fotografiert, dann wirkt es so, als ob die Ecken der Wände „stürzen“. Hier ist auf jeden Fall dringend zu beachten, dass man die Wasserwaage des Stativs und auch die Wasserwaage der Kamera bei der Aufnahme sorgfältig im Auge hat.

Es gibt die Möglichkeit, auch im Nachhinein, die Wände in Photoshop zu bearbeiten. Dazu gehört aber auch die Kenntnis, wie weit das überhaupt möglich ist. Besser ist es von vorne herein darauf zu achten, dass die Wände gerade sind. Hierzu können Sie in vielen Kameras Raster als Hilfslinien einstellen.

Ebenfalls finde ich es wichtig, dass Sie die richtige Höhe der Aufnahme wählen. Ich fotografiere Räume immer mit gebeugten Beinen, also auf Brusthöhe. Auch hier vermeidet man den Effekt, dass die Wände zu sehr stürzen und unproportioniert wirken. Je tiefer man runter geht, desto gerader werden die Linien.
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Bei diesem Foto sehen Sie, dass die richtige Höhe eingehalten wurde, die Decke und der Fußboden sind nicht über-proportioniert zum Rest des Bildes.

Innenbeleuchtung


Die Innenbeleuchtung muss gezielt eingesetzt werden. Persönlich fotografiere ich gerne ohne Innenbeleuchtung. Aber es ist Geschmacksache, wenn man z.B einen dunklen Schrank gegen eine dunkle Wand fotografiert, dann kann die Schrankbeleuchtung hier für etwas Kontrast sorgen.

Wenn man jedoch an einem hellen Tag noch die Deckenbeleuchtung einschaltet, bringt das eine zusätzliche Lichtstimmung, die im Nachhinein auf jeden Fall bearbeitet werden muss.
Selbstverständlich können Sie auch mit einen Blitz arbeiten, aber nicht mit dem Kamera-Blitz. Dieser Blitz bringt wieder Rauschen ins Bild. Wenn Sie nur den internen Blitz haben, verwenden Sie diesen bitte nicht, sondern fotografieren am Tag und stellen besser die Belichtung passend ein.
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Kennen Sie den Weißabgleich auf Ihrer Kamera? Wenn nicht sollten Sie sich mit der Funktion vertraut machen, um ein richtiges Weiß zu bekommen. Die Einstellung des Weißabgleiches unterscheidet einige Arten von Lichtquellen, z.B. Tageslicht, Sonne, Glühbirnen und vieles mehr. Hier sollte Sie darauf achten, welche Einstellung das beste Licht für die einzelne Szene bringt.
Wenn Sie verschiedenes Licht mischen, wie Tageslicht vom Fenster, Beleuchtung an der Wand und fluoreszierendes Licht aus der Küche, haben Sie einen wilden Farbenmix. Hier bedeutet für die spätere Nachbearbeitung, weniger ist mehr.
Wenn Sie ein solches Mischlicht haben, können Sie in Photoshop mit der Farbkorrektur diese Farbeffekte reduzieren und eine Farbe anpassen. Aber auch hier Achtung! Alles geht nur bis zu einem gewissen Grad. Vor allem bei Tönen im Rotbereich bleibt gerne ein rosa Touch.
Hier sehen Sie, dass auf die Beleuchtung wert gelegt wurde, die Fenster im Hintergrund sind etwas überbelichtet.
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Eine weiße Wand sollte weiß bleiben und nicht gelb- oder blaustichig sein.

Das Endprodukt


Hier sollten Sie beachten, dass Sie die Bilder noch bearbeiten und Korrekturen ausführen müssen. Die meisten Korrekturen, die ich ausführen muss, sind:
  • Blauer Himmel überarbeiten oder einsetzten
  • Den Rasen in einem schönen Grün einfärben
  • Farbstimmungen auf ein Niveau bringen
  • Dunkle Ecken aufhellen
  • „stürzende“ Linien und Ecken überarbeiten
  • Bild schärfen
  • Eventuell Bildretusche, entfernen von Kabeln, usw.

Zusammenfassung


Dinge, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine Immobilie fotografieren:
  • Sie fotografieren die Immobilie nicht für sich selbst, Sie fotografieren die Immobilie für Interessenten, die, die Immobilie noch nicht gesehen haben und sich ein erstes Bild machen wollen.
  • Keine Ausrüstung ist perfekt, nutzen Sie nur das, was wirklich hilft (Weitwinkel, Stativ und Licht).
  • Werden Sie nicht zu kreativ beim Fotografieren, sondern denken Sie an Ecken, Linien und Perspektiven.
  • Machen Sie sich vorher mit den technischen Möglichkeiten Ihrer Kamera vertraut: Blende, Belichtung, Weißabgleich und Farbanpassung.
  • Seien Sie bitte Vorsichtig bei der Retusche, entfernen Sie nicht zu viel, wie z.B. ein Strommast hinter dem Haus. Dies fällt bei der Besichtigung unangenehm auf.
   
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