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Claus Emmer
Leitung Kundenbetreuung
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Sie überlegen sich Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten verständlicherweise den höchsten Preis erzielen? Das kann ich nachvollziehen, denn eine Immobilie ist ein entscheidender Vermögensbaustein. Sie können jede Immobilie nur einmal verkaufen, daher ist es entscheidend den richtigen Zeitpunkt nicht zu verpassen. Sie überlegen sich, welches der richtige Preis ist und wie Sie die Immobilie anbieten können? In der heutigen Situation könnten Sie ja mutig rangehen. Immobilien sind gefragt wie nie und da wird es schon einen „Dummen“ geben, der bereit ist, einen exorbitanten Preis zu bezahlen.

Warum ist es so wichtig, dass Sie den richtigen Preis ermitteln?


Es ist äußerst wichtig, dass Sie den richtigen Preis ermitteln. Denn wenn Sie die Immobilie zu teuer anbieten, dann könnte es sein, dass sich keiner oder die falschen Interessenten melden. Wenn Sie den Preis zu niedrig ansetzen, dann könnten Sie Geld verschenken und es werden sich zu viele Interessenten melden. Wie sollen Sie dann entscheiden, an wen Sie jetzt die Immobilie verkaufen sollen? Vor diesen Überlegungen stehen viele Verkäufer, die sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen. Der Preis ist ein wichtiger Faktor beim Immobilienverkauf.
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Gerade dann, wenn der Preis zu hoch ist, erreichen Sie ganz spezielle Interessenten und zwar die, die vielleicht, die die Mittel für Ihre Immobilie haben, sich bei dem Preis aber eine ganz andere Immobilie vorstellen und denen Ihre Immobilie deshalb nicht das bietet, was sie eigentlich suchen. Obwohl Sie viele Besichtigungen haben, findet sich nicht der richtige Käufer. Die Immobilie wird - trotz hoher Nachfrage am Markt - nicht gekauft und Ihnen bleibt mit der Zeit nichts anderes übrig, als den Preis zu senken.

Wie können Sie herausfinden, welches der höchste Preis ist, der momentan für Ihre Immobilie bezahlt wird?


Dazu gibt es verschiedene Verfahren:
Das einfachste Verfahren ist das Vergleichswertverfahren:
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Beim Vergleichswertverfahren, das wir vor allem für Eigentumswohnungen ansetzen, werden die vergleichbaren aktuellen Immobilienangebote recherchiert, die von der:
  • Lage
  • Ausstattung
  • Größe
  • Baujahr
ähnlich sind.

Dazu ist es notwendig, dass man alle angebotenen Immobilien in dem Vergleichszeitraum ermittelt und den gewichteten Mittelwert errechnet.

Hier können Sie mit unserem Kalkulator diesen Mittelwert bestimmen lassen!

Bei Häusern wenden wir den Substanzwert an.
Hier ein Rechenbeispiel zur Grundstückswertermittlung:
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Hier ein Rechenbeispiel zur Wertermittlung eines Hauses:
Bei Kapitalanlagen verwenden wir gerne das vereinfachte Ertragswertverfahren. Dazu müssen Sie sich einige Werte zusammensuchen:

1. Den Rohertrag der Immobilie, also die Netto-Kalt-Miete;
2. Die Bewirtschaftungskosten; das sind alle Kosten, die Sie haben und nicht an den Mieter umlegen können (etwa die Hausverwaltungskosten);
3. Vervielfältiger (wird errechnet).
Bei Häusern ist noch der verzinste Bodenwert zu berücksichtigen.
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Formel:


Ertragswert = (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten) x Vervielfältiger + Bodenwert / Liegenschaftszins + 1

Vervielfältiger = (Liegenschaftszins Nutzung in Jahren -1) / (Liegenschaftszins Nutzung in Jahren * Liegenschaftszins)

Beispielrechnung: 


Jahresrohertrag: 18.000 € 
Bewirtschaftungskosten: 4.000 € 
Bodenwert nehmen: 150.000 € 
Liegenschaftszinssatz: 5%
Nutzungsdauer: 50 Jahre
V= (1,0550 – 1) / (1,0550 * 0,05) = 10,4674 / 0,5737 = 18,25
Ertragswert = (18.000 € – 4.000 €) * 18,25 + 150.000 € / 1,0550 = 14.000 € * 18,25 + 150.000 € / 11,4674 = 255.500 € + 13.081 € = 268.581 €

Der Ertragswert für die Immobilie beläuft sich daher auf: 268.581,-- EUR.
Nehmen wir jetzt - für den Mietertrag - einen m²-Mietpreis in Höhe von 10,-- EUR an, dann hätten wir eine 150 m² große Wohnung; bei einem derzeit durchschnittlichen m²-Preis von 3.500,-- EUR in Köln, würde das einen Verkaufswert von ca. 525.000,-- EUR erwirtschaften.

Wird der richtige Zeitpunkt abgewartet, würde das eine Wertsteigerung von ca. 50% bedeuten. 

Wie können Sie Ihre Immobilie verkaufsfit machen?


Aus Erfahrung können wir Ihnen sagen, das „Auge isst mit“ und der Bauch entscheidet. Was soll Ihnen die banale Weisheit sagen? Je mehr Sie in die Immobilie, gerade vor dem Verkauf, investierten, umso mehr werden Sie dies um ein Vielfaches zurückbekommen. Bei der vorherigen Berechnung haben Sie schon gesehen, dass der richtige Zeitpunkt gut gewählt werden muss. Jetzt kommt es auch darauf an, wie Sie Ihre Immobilie herrichten.
Immobilien Makler Köln Renovieren
Wir würden Ihnen immer zu einer einfachen Renovierung raten: Wände weiß streichen, ordentliche Bodenbeläge und Bäder in Ordnung bringen. Bei einem Haus ist auch der Garten meist nochmals zu überarbeiten. Aus Erfahrung rechnen die meisten Interessenten aus Sicherheit einen Abschlag von 20%, wenn etwa ein Bad neu gemacht werden muss oder ein Bodenbelag erneuert werden soll. Sie könnten jetzt sagen, wenn ich das mache, dann gefällt es vielleicht dem potentiellen Käufer nicht.

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Mein Tipp ist eine einfache Rechnung:


Mit einer Immobilienanzeige, in der eine moderne und gut renovierte Immobilie zu sehen ist, erhalten Sie im Schnitt 40 Anfragen. Von diesen Anfragen finden - aufgrund der Bilder - alle Interessenten Ihre Immobilie schön. Bei der Besichtigung stellt sich heraus, dass 50% der Stil oder der Grundriss nicht gefällt.

Bleiben 20 Interessenten übrig, wobei 50% der Leute der Preis noch immer zu hoch ist. Bleiben 10 ernsthafte Interessenten, die eventuell um die Wohnung kämpfen und der Preis könnte leicht steigen. Bei einer unrenovierten Wohnung melden sich nur 20, weil die meisten Interessenten wenig Ahnung von Renovierungsarbeiten haben. Bei der Besichtigung fallen 50% weg, weil Ihnen die Arbeit zu viel ist oder weil Sie gar nicht wissen, warum Ihnen die Wohnung nicht gefällt. Diese Interessenten haben keine Vorstellungskraft. Bleiben 10, davon bekommen 50% keine Finanzierung, weil die meisten Banken Renovierungskosten nur mit 30% beleihen: Bleiben 5, von denen jeder ein Angebot abgibt. Bei dem Angebot werden die Renovierungskosten von den Interessenten miteinkalkuliert und abgezogen.

Überlegen Sie selbst, bei welcher Verkaufsweise Sie den meisten Profit erzielen.
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Rufen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne und geben Ihnen einen Einblick, was zu tun ist und wie Sie Ihre Immobilie zum höchsten Preis verkaufen können.

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