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Wann ist der richtige Zeitpunkt-Kaufen verkaufenImmobilienmakler Köln
Petra Emmer 
Inhaberin 


Sie haben eine passende neue Immobilie gefunden oder sind noch auf der Suche. Sie stehen jetzt vor der Frage: was soll aus meiner Immobilie werden? verkaufen oder vermieten? Eigentlich hängen Sie noch an Ihrer alten Immobilie, weil Sie viele schöne Stunden darin verbracht haben oder weil Sie mit dieser Immobilie einen langen Zeitabschnitt Ihres Lebens verbinden. Vielleicht sind Sie ja auch rationaler und rechnen sich aus, was ist wirtschaftlich sinnvoller. Es macht Sinn sich damit jetzt zu beschäftigen, jetzt wo die Immobilie leer steht! Sie haben die freie Wahl, ob Sie renovieren und vermieten oder einen Käufer suchen, der diese Immobilie selbst nutzen möchte.

Verkaufen oder vermieten – Warum müssen Sie jetzt die richtige Entscheidung treffen?

nach 5 Jahren doch verkaufen wollen, weil Sie in eine andere Stadt ziehen oder weil Sie mit dem Kapital etwas anderes erwerben möchten. Es gibt viele Gründe, warum Sie Ihr Vermögen umschichten möchten. Hier ist zu bedenken, dass gerade heutzutage der Wert einer vermieteten Wohnung gegenüber einer leerstehenden Wohnung wesentlich geringer ist. Der Grund dafür sind Kapitalanleger die Jahresmieten vergleichen, bzw. Renditen berechnen. Um einen ersten Wert anzugeben, liegt ein durchschnittlicher Jahresfaktor bei dem 18 – 22 der Jahresnettomiete, z.B. 1.000,-- EUR Monatsmiete x 12 Monate x 18-22 Jahren. Das wären dann bei einem Faktor von 20, 240.000,-- EUR. Im Vergleich zum Verkaufsfall würde bei einen m²-Preis von 4.000,-- EUR und ca. 90 m² Wohnfläche der Wert bei 360.000,-- EUR liegen.
Wägen Sie das für und wider aus den o.g. Punkten ab. Überlegen Sie sich, welcher Typ Sie sind und entscheiden Sie. Ich würde drei Typen unterscheiden:

Typ 1: Der emotionale Typ: Hier würde ich Ihnen raten, Ihr Geld in etwas anzulegen, was nicht mit Emotionen verbunden ist, wie eine ehemalige Wohnung. Sie sparen Zeit und Nerven, wenn Sie sich von Ihrer Wohnung trennen und Sie an einen sympathischen neuen Eigentümer verkaufen.

Wichtig ist, dass Ihnen klar ist, dass diese Entscheidung nicht nur für ein paar Jahre getroffen wird, sondern langfristig ist. Wenn Sie sich entscheiden eine Wohnung zu vermieten, sind Sie an den Mietvertrag gebunden. Dieser kann nicht von Ihnen nach einer gewissen Zeit einfach so gekündigt werden. Je nach Mieter kann es sein, dass dieser viele Jahre in der Immobilie lebt und Sie keine Möglichkeit haben das zu ändern. Zum einen hat der Mieter einen sehr starken Schutz und zum anderen wird es Ihnen schwer fallen, ein berechtigtes Interesse nachzuweisen, um den Mieter zu kündigen.
Es könnte sein, dass Sie die Wohnung 

Wie komme ich auf eine für mich richtige Entscheidung?

Um jetzt nicht den Teufel an die Wand zu malen, könnte es auch sein, dass Sie einen Mieter bekommen, der die Miete nicht regelmäßig bezahlt oder nicht ordentlich mit ihrem Eigentum umgeht. Das wäre dann der schlimmste aller Fälle.
Der beste Fall wäre jedoch, alles läuft gut und Sie haben in 20 Jahren der Wert Ihrer Immobilie verdoppelt, dann könnten Sie sagen: „gut dass ich die Immobilie behalten habe.“
Typ2: Der rationale Typ: Sie sollten Ertrag, Kosten und Risiko-Abschlag gegenüber stellen und eine Entscheidung treffen. Bei einem positiven Ertrag, rate ich Ihnen immer in eine Immobilie zu investieren.

Typ3: Der sachliche Typ: Hier rate ich Ihnen zur Risikostreuung. Sollten Sie eine hochwertige und gut ausgestattet Immobilie haben, die einen Wert von über 200.000,-- EUR hat, würde ich diese Verkaufen und Immobilien in mein Portfolio nehmen, die einen Wert von 200.000,-- EUR haben um das Risiko somit eventuell auf mehrere zu verteilen. Bei einem Mietausfall z.B. fällt dann nur ein Teil weg und nicht der gesamte Betrag. Auch ein Verkauf könnte in Teilen bewerkstelligt werden.
Wenn Sie  wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist und ob Sie verkaufen oder vermieten sollten, bewerten Sie diese doch einfach über unsere Seite online. Oder vereinbaren Sie mit uns einen Termin in Ihrer Immobilie, dann beraten wir Sie gerne persönlich und auf Ihre individuellen Wünsche ausgerichtet.
Immobilien kaufen Wie vermiete ich eine Immobilie



Welche Schritte helfen jetzt eine sichere Entscheidung zu treffen?

1. Überlegen Sie wie stark Sie an Ihrer Immobilie hängen und wie schwer es Ihnen fallen würde Ihre Immobilie in einem ungepflegten Zustand zu sehen.
Sollten Sie hier sagen, das wäre schrecklich für mich, kann ich Ihnen nur raten, Ihre Immobilie  einem netten neuen Besitzer zu verkaufen. Sie übergeben dann Ihre Immobilie an einen guten Nachfolger, bei dem Sie sich vorstellen können, dass dieser die gleichen glücklichen Stunden darin verbringt wie Sie. 

2. Können Sie dem Punkt 1 realistisch gegenüber stehen und sagen, alles hat seine Zeit und wenn etwas kaputt geht, kann man es ja reparieren, dann sollten Sie sich überlegen, ob Ihre Betrachtung wirtschaftlich ist.
Überlegen Sie sich, welchen Wert Ihre Immobilie in Ihrem gewünschten Anlagezeitraum erreichen soll und machen Sie ein paar Rechenbeispiele.
Wir haben auf Immobilienscout 24 einen interessanten Rechner gefunden, der Ihnen sicherlich einen guten Anhaltspunkt gibt, was Ihre Immobilie wert sein kann.
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3. Wägen Sie ab, wie viel Zeit Sie investieren wollen, um sich um die Immobilie zu kümmern.
Um eine vermietete Immobilie muss man sich auch kümmern. Als Eigentümer haben Sie auch Pflichten, die Sie nicht auf dem Mieter abwälzen können. Als erstes müssen Sie einen geeigneten Mieter finden und einen Mietvertrag vereinbaren, dann müssen Sie sich um die Instandhaltung kümmern, denn nur wenige Aufgaben können Sie auf den Mieter abwälzen. Sie müssen Sich bei Eigentumswohnung z.B. um die Eigentümerversammlungen kümmern, usw. Dies ist einfach, wenn Sie vor Ort wohnen, kann aber aufwendig sein, sollten Sie in einer anderen Stadt wohnen.

4. Bedenken Sie die steuerlichen Aspekte und die Nebenkosten 
Mieteinnahmen gehören zu dem zu versteuernden Einkommen. Hier sollten Sie sich auf jeden Fall mit Ihrem Steuerberater unterhalten, vor allem, wenn die Immobilie schon vollständig abbezahlt ist.
Ebenfalls sollten Sie bedenken, dass der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie steuerfrei ist. Sollten Sie diese aber vermieten und dann nach 5 Jahren verkaufen wollen, dann entfällt der Steuervorteil.

5. Zum anderen sind die Nebenkosten zu berücksichtigen. Das sind z.B.:
- Rücklagen und Kosten für die Hausverwaltung bei der Eigentumswohnung
- Sonderzahlung für Instandhaltungsmaßnahmen
- Eigene Rücklagen für Renovierungen
- Zinsen bei einer Restfinanzierung

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Immobilien-Kapitalanlage verkaufen - Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Sie haben schon seit längerer Zeit eine Immobilie als Kapitalanlage und überlegen nun, ob Sie diese weiter behalten sollen oder ob vielleicht der richtige Zeitpunkt gekommen ist zu verkaufen. Vielleicht ist Ihr Mieter gerade ausgezogen oder Sie habe die Immobilie länger als 10 Jahre. 

Sie überlegen sich gerade Ihre Immobilie zu verkaufen und haben einige Immobilienmakler eingeladen, die Ihr Haus bewertet haben. Jetzt geht es darum, den richtigen Immobilienmakler auszuwählen. Jeder ist von seiner Persönlichkeit, bei den Referenzen und seiner Vorgehensweisen etwas unterschiedlich und ist somit individuell zu bewerten.

Soll ich mit dem Immobilienmakler arbeiten, der mir den höchsten Preis bietet?

Ich werde oft von Freunden oder Bekannten gefragt, Petra was muss ich tun, um meine Immobilie mit einem guten Gewinn zu verkaufen. Wie finde ich den richtigen Preis? Was ist ein Bieterverfahren und macht das für mich und meine Immobilie Sinn? Was muss ich beachten, wenn ich meine Immobilie verkaufen möchte? 

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Das sollte jeder Verkäufer wissen: 


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