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Impressum
Ablauf eines ImmobilienverkaufsAblauf eines ImmobilienverkaufsImmobilienmakler Köln
Petra Emmer 
Inhaberin 


Ich werde oft von Freunden oder Bekannten gefragt, Petra was muss ich tun, um meine Immobilie mit einem guten Gewinn zu verkaufen. Wie finde ich den richtigen Preis? Was ist ein Bieterverfahren und macht das für mich und meine Immobilie Sinn? Was muss ich beachten, wenn ich meine Immobilie verkaufen möchte? Welches ist der richtige Preis?
 
Mich hat kürzlich eine Kundin angesprochen, die genau das gleiche Problem hatte. Sie hatte zwar schon mit einem Makler gesprochen, der Ihr direkt im Termin einen Preis genannt hat und im zweiten Satz ein Bieterverfahren angeboten hat, weil es sein kann, dass bei einem Preis von bis 200.000,-- EUR höher geboten werden könnte. Eine Freundin hat Ihr ebenfalls geraten, die Immobilie nicht zu teuer anzubieten, weil sie sonst zum „Ladenhüter“ wird. Zwischen diesen beiden Aussagen war die Kundin hin- und her gerissen. Sie fragte mich, was Sie tun soll.

Welches ist die richtige Vorgehensweise beim Verkauf einer Immobilie?

Lassen Sie sich Ihre Immobilie bewerten, entweder über einen Sachverständigen oder über einen oder vielleicht auch mehrere vertrauenswürdige Immobilienmakler und suchen Sie sich den raus, bei dem Sie ein gutes Gefühl haben. Dieses Gefühl wird Sie nicht trügen. 
Um einen passenden Immobilienmakler zu finden, googeln Sie einfach Immobilienmakler und Ihren Stadtteil. Anhand der google-Sterne erkennen Sie schnell, welcher Makler welche Qualitäten hat. Wenn Sie sich die Seite anschauen, schauen Sie sich den Auftritt an, die Übersichtlichkeit und die Informationen, die angeboten werden. Je mehr Dinge die Sie finden, die Sie ansprechen, desto besser wird der Immobilienmakler zu Ihren Ansprüchen passen.

Gerade wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, liegt der Kauf dieser Immobilie schon einige Zeit zurück. Damals waren Sie Experte für den Kauf einer Immobilie, Sie hatten sich vieles angeschaut, viel gelesen und sich damit beschäftigt. Das ist jetzt aber schon eine Weile her. Sie wissen sicherlich nicht mehr welche Preise am Markt gelten bzw. wie sich die Preise entwickelt haben, und wie sich diese auf den Wert Ihrer eigenen Immobilie auswirken.
Folgende Fragen sollten Sie sich beantworten, bevor Sie die Immobilie anbieten:


Was müssen Sie bei einem Immobilienverkauf immer beachten?

4. Ein Energiepass muss heute jedes Haus haben das verkauft werden soll. Die Pflicht der Vorlage des Energiepasses trifft den Eigentümer und er kann dadurch Abmahnungskosten riskieren.
5. Ganz entscheidend ist die richtige Präsentation der Immobilie in den Internetportalen. Ein potentieller Interessent schenkt Ihrer Immobilie nur 3 Sekunden und scrollt dann weiter. Gerade das Titelbild und die ersten Bilder sind entscheiden für die nötige Frequenz für Ihre Anzeigen. Ein Verkauf funktioniert wie ein Trichter: 10.000 Personen erreicht Ihre Anzeige, 1.000 Personen klicken, 50 fragen die Immobilie an, und 20 kommen zur Besichtigung und am Ende kauft einer.
6. Wichtig ist auch, dass die Besichtigung für den Interessenten informativ abläuft. Es genügt nicht wie in den einschlägigen Sendungen im Fernsehen dazustehen und zu sagen, das ist die Küche, das ist das Bad …. und etwas zu Grinsen und dann sagt der Käufer: ich kauf. Um einen guten Verkauf zu erzielen möchte der Interessent die Sicherheit haben, dass alle seine Fragen ernst genommen werden, dass er alle für ihn relevanten Antworten bekommt und er damit ein sicheres Gefühl hat.

Ihre nächsten Schritte auf dem Weg zum Immobilienverkauf.

1. Welches ist der richtige Preis mit dem ich an den Markt gehen soll?

Ein Bieterverfahren ist immer dann Sinnvoll, wenn man den Marktwert nicht einschätzen kann. Das kann zu einen sein, der Immobilienmakler ist unsicher, weil er die Gegend nicht kennt, keine Vergleichsimmobilien findet oder einfach nicht richtig bewerten kann. Zu anderen kann bei stark umkämpften Märkten es sein, dass es sein kann, dass um eine Immobilie gekämpft wird.
Wir haben zwischenzeitlich die Erfahrung gemacht, dass Interessenten einen klaren Preis bevorzugen, der marktgerecht ist. Es gibt viele Interessenten, die keine Lust haben zu handeln, weil auch die Käufer nicht sicher sind, welches der richtige Preis ist. Die Zeiten in denen man einem Gebot nach unten abgeben konnte sind eher vorbei. Daher ist es vielen Interessenten sympathisch, sich an einem klaren Preis zu orientieren.
Ich persönlich würde ein Bieterverfahren nur vorschlagen, bei unbewohnten Wohnungen in einer offenen Besichtigung, in der es klar signalisiert wurde, dass auf die Immobilie geboten werden kann. Alles andere macht keinen Sinn und es kann gut sein, dass man wirklich gute Interessenten damit abschreckt, weil Sie keine Lust auf ein Gebotsverfahren haben oder schon mehrfach keinen Zuschlag bekommen haben.
1. Sie müssen sich im Klaren sein, was sind die Stärken und die Schwächen Ihrer Immobilie. z.B. eine einer lauten Straße kann man nicht herunterspielen. Sie könnten diese eventuell durch Kompensationen mildern, z.B. durch eine hochwertige Einbauküche, die im Preis enthalten ist.
2. Die Bewertung der Immobilie muss nachvollziehbar sein. Rein allein der Versuch einen zu hohen Preis anzusetzen, kann am langen Ende schädlich sein.
3. Sie müssen alle Unterlagen Ihrer Immobilie zusammenstellen. Es ist gibt nicht problematischeres, wenn eine Käufer in eine Finanzierung geht und nicht alle Unterlagen vorliegen. Die Banken bearbeiten nur Anträge mit vollständigen Unterlagen.

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7. Bei der Kaufpreisverhandlung raten wir Ihnen ab zu zocken, sondern immer mit offenen Karten zu spielen. Interessenten merken sehr schnell, ob da jemand ist der „Sprüche klopft“ und von 10 Käufern spricht, die alle mehr bezahlen wollen. Bleiben Sie realistisch, hören Sie sich alle Angebote an und entscheiden sich für das Beste. Auch wenn Sie sich ein Limit gesetzt haben, der beste Preis kommt ziemlich am Anfang. Danach werden die Verhandlungen zäh.
8. Ein wichtiger Punkt ist noch die Prüfung der Bonität des Käufers. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Und scheuen Sie sich nicht, wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, beim Sachbearbeiter der Bank anzurufen. Er darf Ihnen zwar keine Auskunft geben, aber er wird Ihnen sicherlich sagen, wenn er eine Bestätigung ausgestellt hat.
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Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Kaufen und Verkaufen?

Ich werde immer wieder von Kunden gefragt: Wo geht der Immobilienmarkt hin? Wann ist der richtige Zeitpunkt um zu kaufen? Wenn ich noch ein halbes Jahr warte, bekomme ich dann mehr?
Beschäftigen Sie sich auch mit diesen Fragen? Haben Sie eine Immobilie und möchten diese verkaufen? Oder möchten Sie kaufen und denken, ich kaufe derzeit ja eh zu teuer?

Häuser oder Eigentumswohnungen können im Scheidungsfall zu einer guten Starthilfe ins neue Leben werden, wenn Sie es richtig anstellen. Vielleicht sind Sie gerade in so einer Situation. 
Ein Ehepartner ist aus dem gemeinsamen Heim ausgezogen und der andere lebt noch darin. 

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Wahrscheinlich kommt ihnen die Situation bekannt vor, Sie sind auf der Heimfahrt vom Urlaub und möchten ein warmes Zuhause haben. Wäre es nicht schön, wenn Sie ihre Heizung unterwegs mit dem Smartphone einschalten könnten und die Beleuchtung wäre zu ihrer Begrüßung bereits an. 


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