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Paula Ueberberg
Kundenbetreuung
Immobilien Company
Wenn Sie sich mit dem Immobilienkauf oder –verkauf beschäftigen, dann stoßen Sie früher oder später auf einige immobilienspezifische Begriffe, mit denen Sie möglicherweise im ersten Moment nicht viel anfangen können oder gar nicht ahnen, dass diese Informationen für den Immobilienverkauf wichtig sind. Aus diesem Grund haben wir für Sie einige der wichtigsten Immobiliengrundbegriffe mit den entsprechenden Erklärungen zusammengefasst, sodass Sie einen guten Überblick bekommen.
In diesem Artikel geht es hauptsächlich um die wichtigsten Grundbegriffe zum Thema Grundstück, wie den Bodenrichtwert, die Flurkarte, den Bebauungsplan und das Grundbuch.

Warum ist es so wichtig, diese Begriffe zu kennen?


Kaufinteressenten setzen sich in der Regel lange mit dem Immobilienkauf auseinander und wissen oft nicht nur sehr genau über den Immobilienmarkt Bescheid, sondern auch welche Informationen beim Haus- oder Wohnungskauf entscheidend sind. Oftmals setzen sich Eigentümer nicht richtig mit den Unterlagen und deren Informationen über ihre Immobilie bzw. ihr Grundstück auseinander. Doch es ist natürlich wichtig, dass Sie alle Informationen zu Ihrer Immobilie zusammen haben, bevor Sie mit dem Verkauf starten, damit der Verkauf auch reibungslos und zeitnah klappt.

Diese Informationen sollten Sie über Ihr Grundstück wissen

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Bodenrichtwert


Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der durch die Lage in einem bestimmten Gebiet definiert wird. Dieser Wert muss dann auf das spezielle Grundstück angepasst werden, indem die Besonderheiten des Grundstücks Berücksichtigung finden. Es gibt verschiedenste Eigenschaften, die den Wert eines Grundstücks steigern oder senken können, wie zum Beispiel Art und Maß der baulichen Nutzung, Entwicklungszustand, Lärm, Ausrichtung, Grundstücksgestaltung oder Grundstücksgröße. Die wichtigsten Eigenschaften, die den Wert eines Grundstücks ausmachen, sind die Lage, die Infrastruktur und die Markt- bzw. Nachfragesituation.

Demnach liegt der Bodenrichtwert in Lindenthal beispielsweise sehr viel höher, als in den Randgebieten Kölns. Grundlage für die Ermittlung des Wertes ist die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung. Notare sind angehalten Grundstückskaufverträge an den Gutachterausschuss der Gemeinde oder der Stadt zu übermitteln. Ziel ist es, den Grundstückmarkt transparenter zu machen und einen Orientierungswert zu geben. Der Bodenrichtwert hat jedoch keine bindende Wirkung. Welchen Kaufpreis Sie letztendlich bezahlen oder erzielen, hängt vor allem von den vorherrschenden Angeboten ab. Jedoch kann man durch den Bodenrichtwert, welcher jährlich aktualisiert wird, die Preisentwicklung für Grund und Boden gut nachvollziehen und beobachten. Die Bodenrichtwerte für Nordrheinwestfalen werden online auf www.boris.nrw.de zur Verfügung gestellt.

Dies sollte jeder Verkäufer wissen:


Checklisten und wertvolle Tipps für die Wertermittlung Ihrer Immobilie.
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Flurkarte


Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt, stellt die Größe und Lage eines Grundstücks dar. Nach der Vermessung durch einen amtlich bestellten Vermesser an Ort und Stelle, werden die Daten und Informationen dem Katasteramt mitgeteilt. Es handelt sich bei der Flurkarte demnach um eine maßstabsgetreue Darstellung des Grundstücks mit seinen aufstehenden Gebäuden, welche die Grenzen der einzelnen Flurstücke darstellt. Die Flurkarte ist die amtliche Kartengrundlage des Grundbuches und damit die Basis einer gerechten Grundsteuerveranlagung. Anhand der Flurkarte können Sie nicht nur die angrenzenden Grundstücke und den Schnitt Ihres Grundstücks erkennen, sondern auch an welche Straße, Eisenbahnlinie oder Gewässer das Grundstück grenzt. Eine aktuelle Flurkarte ist für Banken bei einer Finanzierung besonders wichtig, um zu prüfen, ob Größe und Zuordnung eindeutig sind und zusätzlich lässt sich die Mikrolage des Grundstücks genau erkennen.
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Bebauungsplan


Der Bebauungsplan ist ein Plan, nach dem eine Fläche bebaut werden soll. bzw. kann. Es werden in dem Bebauungsplan die Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geklärt und beschrieben wie die einzelnen Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Es gibt unterschiedliche Grundstücksarten, die beschreiben, wie bebaute Grundstücke bewertet sind. Die sechs Grundstücksarten sind: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Der Bebauungsplan gilt für einen bestimmten abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes und enthält Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen, örtliche Verkehrsflächen und Grünflächen. Er besteht aus einem zeichnerischen Teil inklusive deren Erklärung und einer Begründung, aus welchem Grund welche Nutzung der Grundstücke zulässig ist. Sie können in dem Bebauungsplan ablesen, welche Nutzungsart, Geschossigkeit und Bebauungsdichte für Ihr Grundstück festgesetzt ist. Die Bebauungspläne liegen in der Plankammer des Amtes für Liegenschaften, Vermessung und Kataster und dort gibt es eine kostenlose Einsichtnahme für alle Interessierten.
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Grundbuch


Vor dem Verkauf Ihrer Immobilie sollten Sie sich mit dem Grundbuch auseinander setzen, da ein aktueller Grundbuchauszug für den Verkauf benötigt wird. Erst die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch führt zum Übergang des Eigentums. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, darin verzeichnet sind das Grundstück, bzw. die grundstücksgleichen Rechte und deren Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen. Zu jedem Grundstück beziehungsweise zu jeder Immobilie gehört ein Grundbuch, sodass bei Eigentumswohnungen nach der Teilung, die in der Teilungserklärung begründet wird, je ein Grundbuch pro Wohnung angelegt wird.

Das Grundbuch besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III.

Aufschrift: In der Aufschrift sind das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes angegeben. Zusätzlich ist der Aufschrift zu entnehmen, ob das Grundbuchblatt für Wohnungseigentum oder Erbbaurecht angelegt ist.

Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis ist in mehrere Spalten gegliedert und enthält Informationen über: Die laufende Nummer des Grundstücks, Entstehung des Grundstückes durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung, Bezeichnung nach Flur und Flurstück, die Lage nach Straße und Hausnummer, die Wirtschaftsart des Grundstückes, die Größe und subjektiv dingliche Rechte, wie z. B. ein Geh- und Fahrtrecht.

Abteilung I: In Abteilung I werden die Namen der Eigentümer sowie der Anlass und das Datum der Eintragung (z.B. Eigentümer aufgrund Auflassung, Erbfolge usw.) eingetragen.

Abteilung II: In Abteilung II sind Lasten und Beschränkungen des Grundstücks (z.B. Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrecht usw.) verzeichnet.

Abteilung III: In Abteilung III werden sämtliche Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken eingetragen, mit denen das Grundstück belastet wurde.
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Ihre nächsten Schritte


Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen, ist es ratsam, sich frühzeitig mit den Begriffen und Immobilienunterlagen zu befassen. Gerade auch bei Immobilien, die schon länger im eigenen Besitz oder im Familienbesitz sind, sollte man sich noch einmal etwas genauer mit Informationen, wie dem Bodenrichtwert, dem Bebauungsplan oder dem Grundbuch befassen, da sich die Informationen auch auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken. Eine Steigerung des Bodenrichtwerts wirkt sich positiv auf den Wert aus, ein schlechter Energieausweis hingegen negativ. Auch können sich im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte oder Geh- und Fahrtrechte auf den Verkauf auswirken. Aus diesem Grund sollten Sie sich rechtzeitig die benötigten Unterlagen beschaffen und prüfen. Sollten Sie weitere Fragen zu Begriffen rund um Immobilien haben, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

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