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Immobilienmakler Köln
Gerade wenn man zum ersten Mal eine Immobilie kauft oder verkauft, ist man relativ unsicher bei der Flut an Informationen. Daher möchte ich gerne in diesem Artikel die wichtigsten Formulierungen und Inhalte, die in einem Immobilien-Kaufvertrag vorkommen, erläutern. Hierzu gehe ich den Kaufvertrag Schritt für Schritt durch.
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Petra Emmer 
Inhaberin 


  • Verkäufer und Käufer: hier werden die Daten festgestellt, Adresse, Geburtsdatum, ledig oder verheiratet und wie sich die Beteiligten ausgewiesen haben, damit es klar ist, dass der Notar mit den richtigen Personen den Vertrag beurkundet hat.

  • Als nächstes erklären die Beteiligten, dass Sie einen Kaufvertrag mit Auflassung schließen wollen. Das Wort Auflassung bedeutet, dass im Grundbuch eine Änderung der Besitzverhältnisse erfolgen soll. 

  • Das Grundbuch, in dem alle Grundstücke und die darauf befindlichen Immobilien registriert sind und aus dem hervorgeht, wer die Besitzer dieser Immobilien bzw. Grundstücke sind. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist es in Deutschland unerlässlich, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Welche Formulierung bedeutet was im Kaufvertrag?


Der erste Teil des Immobilien-Kaufvertrages bezieht sich auf die Bestandsaufnahme und beinhaltet:
den Zustand der Immobilie bzw. des Grundstücks. Es gibt nur zwei 
Gründe, für die Sie Schadensersatz geltend machen können:
  • zum einen für Vorsatz 
  • zum anderen für arglistische Täuschung,
also wenn der Verkäufer vorsätzlich handelt und verschweigt, dass zum Beispiel ein Gebäudeteil nicht genehmigt ist oder er weiß dass ein Gebäudeteil mangelhaft ist, z.B., dass bei starkem Regen immer das Abwasser durch den Kanal ins Haus gedrückt werden kann, weil eine Rückstauklappe fehlt. Wenn Sie dann nachweisen können, dass der Verkäufer weiß, dass der Mangel besteht, es Ihnen aber verschwiegen hat, können Sie Schadensersatz geltend machen. Arglist ist aber immer schwer zu beweisen.
Als nächstes kommen die Sachmängel. Sie kaufen eine gebrauchte Immobilie immer im gegenwärtigen Zustand, d.h. Sie müssen sich vor dem Kauf versichern, dass die Immobilie so ist, wie sie sich das vorstellen. Wir raten auf jeden Fall für Käufer, die wenig Erfahrung haben, den Rat eines Fachmanns z.B. einem Immobilien-Sachverständigen, Architekten oder Bauingeneurs einzuholen. 

Der Verkäufer bietet keine Gewähr für den Zustand der Immobilie bzw. des Grundstücks. Es gibt nur zwei Gründe, für die Sie Schadensersatz geltend machen können:
  • zum einen für Vorsatz 
  • zum anderen für arglistische Täuschung,
also wenn der Verkäufer vorsätzlich handelt und verschweigt, dass zum Beispiel ein Gebäudeteil nicht genehmigt ist oder er weiß dass ein Gebäudeteil mangelhaft ist, z.B., dass bei starkem Regen immer das Abwasser durch den Kanal ins Haus gedrückt werden kann, weil eine Rückstauklappe fehlt. Wenn Sie dann nachweisen können, dass der Verkäufer weiß, dass der Mangel besteht, es Ihnen aber verschwiegen hat, können Sie Schadensersatz geltend machen. Arglist ist aber immer schwer zu beweisen.

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Als nächstes werden dann die persönlichen Vereinbarungen für den Kaufvertrag aufgeführt:
  • was mitverkauft wird, z.B. eine Einbauküche
  • wenn es mehrere Käufer gibt, zu welchen Anteilen diese Käufer kaufen 
  • zu welchem Kaufpreis gekauft wird und ob für die mitverkauften Gegenstände bestimmte Teilebeträge festgelegt wurden
  • wann der Kaufpreis fällig ist

Im Folgenden wird dann der Zahlungstermin und auf welche Konten der Käufer, welche Beträge überweisen muss, festgehalten. Hier können, wenn im Grundbuch verschiedene Gläubiger eingetragen sind, mehrere Überweisungen nötig sein: z.B. eine an die Bank, eine an eine Bausparkasse und noch eine an den Verkäufer. Es könnte aber auch sein, dass drei Gläubiger eingetragen und die Schulden bei allen getilgt sind. Hier würde der gesamte Betrag an den Verkäufer gehen. Der Notar wird dies nach dem Kaufvertragabschluss prüfen und in einem gesonderten Schreiben dem Käufer und den Verkäufer mitteilen, wer, welchen Betrag erhält.

Dann kommt ein wichtiger Punkt für den Käufer und zwar die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Ein Kaufvertrag ist nach Unterschrift bindend und muss auch erfüllt werden. Sollte der Käufer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises den Kaufpreis nicht bezahlen können, dann unterwirft er sich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Das bedeutet, dass der Verkäufer die Möglichkeit hat per Gerichtsvollzieher sämtliche Gegenstände des Käufers zu pfänden und auch Zugriff auf alle sein Vermögen zu nehmen. Das kann bedeuten, dass wenn der Käufer eine zweite Immobilie hat, diese dann gepfändet werden kann.
Sie auch im Nachhinein den Nachweis führen, dass Sie Mängel nicht verschwiegen haben, sondern diese proaktiv angesprochen haben.Erschließungskosten bzw. Anliegerbeiträge bei der Erschließung eines Baugebietes fallen Anliegerbeiträgen an. Es gibt eine gesetzliche Regelung, dass alle Anliegerbeiträge, die vor dem Verkauf angefallen sind und vielleicht auch noch nicht abgerechnet wurden, vom Verkäufer zu tragen sind, alle Erschließungskosten und Anliegerbeiträgen, die nach dem Verkauf anfallen vom Käufer zu tragen sind. Bei den meisten Wohngebieten sind die Erschließungskosten bezahlt, jedoch kann es sein, gerade bei neueren Häusern, die vielleicht zehn Jahre stehen, noch nicht alle Erschließungskosten abgerechnet sind. Dann ist es wichtig diese Regelung noch mal ganz klar zu definieren.
Als nächstes kommen die Sachmängel. Sie kaufen eine gebrauchte Immobilie immer im gegenwärtigen Zustand, d.h. Sie müssen sich vor dem Kauf versichern, dass die Immobilie so ist, wie sie sich das vorstellen. Wir raten auf jeden Fall für Käufer, die wenig Erfahrung haben, den Rat eines Fachmanns z.B. einem Immobilien-Sachverständigen, Architekten oder Bauingeneurs einzuholen. Der Verkäufer bietet keine Gewähr für 

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Das sollte jeder Verkäufer wissen: 


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- Als nächstes werden die Grundbuch-Eintragungen aufgeführt. Hier wird deutlich erläutert, wo das Grundstück, bzw. die Immobilie liegt und wie sie im Grundbuch eingetragen ist. Der Hinweis bezieht sich auf den Ort des Amtsgericht, die Gemarkung (Bezirke) Flur Nummer, Blatt Nummer, d.h. genau von diesem Grundstück werden sie Eigentümer werden. Die Bezeichnung des Flurstücks und der Blatt-Nr. entspricht der Strasse und der Hausnummer. Früher gab es wirklich Grundbücher, in Form eines großen Buches und die Blatt-Nr. war tatsächlich die Seite. Auf dieser Seite wurden die Eigentümer aufgelistet. Um nachvollziehen zu können, wer die früheren Eigentümer waren, wurden die Namen nicht durchgestrichen, sondern unterstrichen, sodass man sie noch lesen konnte.

  • Als nächstes stellt den Notar fest, ob auf diesem Grundstück noch Belastungen sind. Belastung heißt in diesem Fall Schulden. Wenn Sie bei einer Bank einen Kredit aufgenommen haben, dann wird die Bank zur Sicherheit diese Grundschuld ins Grundbuch eintragen, d.h. das Grundstück haftet mit seinem Wert für die eingegangene Schuld. 

  • Wichtig ist bei dem Eintrag noch: Grundschulden können im Grundbuch eingetragen sein, ohne dass es Schulden gibt,  also kein Darlehen mehr valutiert, daher ist vor dem Notartermin zu prüfen, welche Gläubiger es einst gab, und ob für diese Gläubiger noch eine Schuld, d.h. ein Darlehen, eingetragen ist und wie hoch eine eventuelle Restschuld ist.

Im Gegenzug gibt der Verkäufer dem Käufer eine Finanzierungsvollmacht, d.h., dass der Käufer jetzt seiner Bank die Möglichkeit geben kann auch eine Grundschuld ins Grundbuch einzutragen, die aber zweckbestimmt sein muss und nur zum Falle der Kaufpreiszahlung herangezogen werden kann. Dies ist notwendig damit der Käufer, wenn er finanziert, auch den Kaufpreis bezahlen kann.
Als nächstes wird der Punkt, Übergabe des Grundbesitzes, geregelt. Wenn der Kaufpreis 
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gezahlt ist, dann muss auch der Grundbesitz übergehen. Der Grundbesitzübergang erfolgt an dem Tag, an dem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Sollte der Verkäufer seinen Grundbesitz dann nicht geräumt haben, hat der Käufer die Möglichkeit die Räumung aus der Urkunde des Kaufvertrages vollziehen zu lassen, d.h. ein Käufer kann dann wiederum mit einem Gerichtsvollzieher den Verkäufer aus der Immobilie entfernen lassen.

Eine wichtige Verpflichtung aus dem Vertrag ist auch, dass es keine Rechte Dritter mehr geben darf, wenn der Vertrag erfüllt ist und der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.  Der Notar wird den Käufer erst dann auffordern den Kaufpreis zu bezahlen, wenn sichergestellt ist, dass über die Kaufpreiszahlung alle Rechte Dritter in diesem Falle die Grundpfandrechte aus dem Grundbuch gelöscht werden können.
Immobilien Company VisitenkartenImmobilienmakler KölnDie nächsten Schritte eines Immobilienkaufs Immobilienmakler Köln
Lassen Sie sich Vereinbarungen, die Sie getroffen haben, im Kaufvertrag bestätigen. Dies gilt sowohl für den Käufer, als auch für den Verkäufer. Der Käufer sollte Eigenschaften, die der Verkäufer zugesichert hat, z.B. neue Dämmungen oder ähnliches in den Kaufvertrag aufführen, dann haftet der Verkäufer für seine zugesicherten Eigenschaften. Als Verkäufer lassen Sie in den Kaufvertrag aufnehmen, dass Sie auf Mängel hingewiesen haben, dann können
Die Kostenregelung im Vertrag bedeutet, dass der Käufer sämtliche Kosten zu tragen hat, die im Zusammenhang mit dem Notarvertrag anfallen. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, die ihn betreffen z.B. die Löschung seiner Grundschulden. Letztendlich sind aber beide, Käufer und Verkäufer, für die Kosten verantwortlich, d.h. zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt oder Amtsgericht auch an den Verkäufer wenden. Dies trifft vor allem für die Grunderwerbssteuer zu.

Jetzt kommen die ganzen Vollzugserklärungen, die der Notar braucht, um den Kaufvertrag zu vollziehen. Es wird festgestellt, dass ich die Beteiligten einig sind, dass das Eigentum an der Immobilie auf den anderen übergehen soll und dass der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden soll und dafür eine Finanzierung angestrebt ist.

Der nächste Punkt, der wichtig ist, ist, dass das Grundbuch nun für den Käufer gesperrt wird d.h. dem Verkäufer wird jetzt die Möglichkeit entzogen, die Immobilie noch mal zu verkaufen. Dafür wird eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Sobald der Käufer den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat, dann soll diese Vormerkung zu Gunsten der Umschreibung wieder gelöscht werden. 



Zum Schluss bekommt dann noch der Notar sämtliche Vollmachten, um den Kaufvertrag zu vollziehen und am Ende müssen alle unterschreiben.

Einen wichtigen Punkt möchte ich am Ende ausdrücklich erwähnen: das ist die Rückauflassungsvollmacht. Die Rückaufflassungsvollmacht gibt den Notar die Möglichkeit, sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden, dass er die Vormerkung wieder aus dem Grundbuch löschen lassen kann, d.h. die Immobilie kann nun wieder verkauft werden. 
 
Früher war leider diese Rückaufflassungsvollmacht nicht immer im Kaufvertrag enthalten. In so einem Fall musste der Verkäufer lange vor Gericht klagen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt hat. Diese Rückaufflassungsvollmacht sichert den Verkäufer ab, sollte der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen. Wenn er nachweißt, dass der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, kann er den Käufer wieder aus dem Grundbuch löschen lassen und ist dann wieder Herr über seine Immobilie.  

Wenn Sie zu einem konkreten Kaufvertrag noch Fragen haben, dann stehen Ihnen der Notar oder Ihr Makler sicherlich gerne Rede und Antwort. Sie können sich auch jederzeit mit Fragen zum Kaufvertrag an uns wenden. Wir beraten Sie gerne.

Petra EmmerImmobilienmakler Köln
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