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Kaufen Sie, wenn Ihnen eine Immobilie gefällt.

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Petra Emmer 
Inhaberin 
Immobilien Company
Petra Emmer
Ich werde immer wieder von Kunden gefragt: Wo geht der Immobilienmarkt hin? Wann ist der richtige Zeitpunkt zu verkaufen? Wann ist der richtige Zeitpunkt um zu kaufen? Wenn ich noch ein halbes Jahr warte, bekomme ich dann mehr?
Beschäftigen Sie sich auch mit diesen Fragen? Haben Sie eine Immobilie und möchten diese verkaufen? Oder möchten Sie kaufen und denken, ich kaufe derzeit ja eh zu teuer? Ich möchte Ihnen mit diesem Artikel einige Ideen an die Hand geben, wie Sie diese Fragen für sich richtig beantworten können. Damit Sie für sich die richtige Entscheidung treffen können.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Immobilienpreis

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Dieses Ökonomische Prinzip kennen Sie aus den ersten Vorlesungen in der Volkswirtschaft. Sie wissen ja, dass es gerade einen sehr großen Anfragenüberhang in Köln gibt. Viele Menschen zieht es in die Stadt und das Wohnen auf dem Lande ist nicht mehr so attraktiv wie es in den 70er und 80er einmal war. Derzeit sind die Spritpreise ja akzeptabel, aber die Staus jeden Morgen und Abend, rauben vielen Pendlern die Lust an einer Immobilie außerhalb. Wer es sich leisten kann, lebt in der Stadt. Daher steigt hier die Nachfrage.Ebenso spielt das Zinsniveau eine große Rolle. Vielleicht können oder wollen Sie die Immobilie nicht aus dem privaten Vermögen bezahlen, sondern möchten einen Teil des Kaufpreises finanzieren. Daher würden Sie auch gerne von den niedrigen Zinsen profitieren aber suchen vielleicht schon lange.

Auf 608 angebotene Häuser kommen 108.780 Gesuche, bei Wohnungen kommen auf 1.330 Angebote, 141.486 Gesuche, laut Immoscout24. Man sieht an den Zahlen, dass es fast aussichtslos ist, eine passende Immobilie zu finden. Denn auf 1 Angebot kommen mehr als 100 Anfragen.

Daher steigen die Preise und trotzdem kommen nur wenige neue Angebote auf den Markt.
Viele Verkäufer, die nicht dringend verkaufen müssen, warten ab, ob sich die Preise weiter nach oben entwickeln, um dann mit noch mehr Gewinn zu verkaufen.
Aber das ist wie an der Börse. Man wartet und wartet und zockt.

Und dann passiert das, was meinem Mann und mir vor ca. 10 Jahren passiert ist. In einem Moment der Unachtsamkeit: Wir waren gerade im Urlaub in Österreich, mein Mann schaut im Online-Banking nach und sieht, dass wir „über Nacht“ 20% verloren haben. Wir haben dann durch den Überraschungsmoment und die andere Situation völlig überzogen reagiert und alles verkauft. Hätten wir damals gewusst, was wir heute wissen, hätten wir einfach warten müssen, nach 2-3 Jahren, war alles wieder beim alten, vielleicht sogar noch etwas besser.

Aber solche Situationen passieren. Daher rate ich gerade bei Immobilien zu einer langfristigen Planung und einer Entscheidung in Ruhe. Sie werden sicherlich nie beim Verkauf die oberste Spitze des Preises erreichen oder beim Kaufen den niedrigsten Preis.

Wann ist für Sie der richtige Zeitpunkt Beim Kaufen sollten Sie sich folgendes überlegen:


Welche Erwartung habe ich, bzw. wie hoch ist mein Monatsbudget für meine Immobilie heute und in 5 Jahre?


Immobilienpreise und Zinsen halten sich immer die Waage. Sind die Zinsen hoch, geben auch die Immobilienpreise nach. Jedoch nicht direkt. Wenn sich die Zinsen erhöhen, sinken nicht sofort die Preise, weil die Nachfrage ja immer noch vorhanden ist. Es ist eher so, dass in Erwartung höherer Zinsen, und dadurch sinkender Preise, mehr Immobilien angeboten werden und dann von denen, die schon lange suchen, auch zugegriffen wird. Das treibt die Preise kurzfristig in die Höhe, obwohl die Zinsen jetzt höher sind. Wenn Sie jetzt weiter warten, sinkt wieder das Angebot und Sie warten immer noch.
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Besser ist zu schauen, was kann ich mir leisten und was bekomme ich heute dafür? Hier eine Beispielrechnung:


Der m²-Preis einer Mietwohnung liegt im Durchschnitt bei 10,- €.  
Bei 100 m² sind das 1.000,- € Miete/Monat oder 12.000,- € im Jahr.

Eine vergleichbare Wohnung kostet derzeit bei einem m²-Preis von 4.000,-- € = 400.000,-- €, bei 1,5% Zinsen wären das 6.000,-- € im Jahr. (Die Tilgung kann vernachlässigt werden, da diese Vermögensaufbau ist, die Zinsen aber nur mit der Miete verglichen werden müssten).

Steigen jetzt die Zinsen um 1%, könnte es sein, dass die m²-Preise um 10% sinken, d.h. 9.000,-- € p.a. Zinsen, bei einem Kaufpreis von 360.000,- €. 
Wenn ich jetzt die Differenz von 3.000,- € (9.000 € Zinsen zu 12.000 € Miete) nehmen, dann habe ich den 10% geringeren Kaufpreis in 13 Jahre eingespart. Eine Finanzierung läuft aber in der Regel 25 – 30 Jahre.

In beiden Fälle bin ich günstiger als die Miete und bei den niedrigen Zinsen kann ich mir auch den höheren Kaufpreis leisten.

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Ab wann lohnt es sich nicht mehr zu kaufen?


Ich bin Schwäbin und würde hier ganz klar sagen, wenn die Mieten langfristig günstiger sind, als die Zinsen für ein Darlehn. Selbstverständlich muss man sich die Tilgung auch leisten können. Aber die nvestition in einer Immobilie ist immer noch der sicherste Vermögensaufbau.
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Was passiert, wenn ich heute zu teuer kaufe und die Immobilien in Zukunft günstiger werden?


Es gibt immer wieder Schwankungen in den Immobilienpreise, die aber auch nach 2-5 Jahren wieder ausgeglichen sind. Nur wenn eine Wirtschaft, wie z.B. Spanien komplett ausfällt, dann verfallen auch die Immobilienpreise. Aber hier gilt wieder die alte Weisheit Lage, Lage, Lage.

Jetzt ist Zeit zum handeln!


Wann ist der beste Zeitpunkt zu verkaufen?


Klar möchte man als Verkäufer nahe an der oberen Spitze des möglichen Preises verkaufen. Aber wann genau ist das? Wenn die Zinsen steigen, sinken irgendwann auch die Preise und genau dann wäre vermutlich der richtige Zeitpunkt für den Verkauf. Nur, ist zu diesem Zeitpunkt auch alles passend? Gerade bei einer Kapitalanlage gibt es viele Faktoren, die den Kaufpreis bestimmen. Vor allem ist die Rendite hier zu nennen. Daher ist es besser, eine Kapitalanlage zu verkaufen, wenn Sie nicht vermietet ist. Entweder möchte der neue Eigentümer eventuell selbst einziehen oder er will sich den passenden Mieter selbst aussuchen und die Miete selber neu bestimmen.Daher raten wir immer eine Immobilie zu verkaufen, wenn Sie gerade leer steht oder in absehbarer Zeit leer stehen wird.

Die Preise sind derzeit so hoch, dass man eigentlich dann nichts falsch machen kann.
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Woran liegt es, dass zur Zeit fast keine Immobilien am Markt angeboten werden?


Verkäufer wollen sich nicht von Ihrer Immobilie trennen, weil Sie eine gute Kapitalanlage darin sehen. D.h. es kommen keine Immobilien in den Umlauf, die einen anderen Verkauf auslösen. 
Wenn jetzt Familie A ein Haus sucht und bereits in einer Eigentumswohnung lebt, wird sie vielleicht diese Eigentumswohnung nicht verkaufen, sondern vermieten. Das könnte bedeuten, dass Familie B die in einem Haus lebt und eine Eigentumswohnung sucht, keine findet und darum weiter in ihrem Haus lebt. So gerät der ganze Kreislauf ins Stocken und es werden nur wenige Immobilien angeboten, die auf Grund anderer Lebensumstände veräußert werden. Aber auch diese Veräußerungen lösen keine weiteren Verkäufe aus, und so bleibt der Markt einfach stehen.
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Kaufen Sie, wenn Ihnen eine Immobilie gefällt. Auch wenn der Preis am oberen Rand ist, wird sich das Ganze in 10 Jahren rechnen. Denn so lange die Einkommen steigen, werden auch die Preise bei Immobilien nicht sinken.

Verkaufen Sie, wenn für Sie der richtige Zeitpunkt gekommen ist. Klar werden die Preise steigen, aber wenn man von Mietern die Nase voll hat, tröstet auch meist der Blick auf einen höheren Gewinn nicht über den Ärger hinweg.
   
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